Het kopen en verkopen van onroerend goed in Frankrijk   

Net als in Nederland wordt de Franse huizenmarkt beheerst door bemiddelaars die de belangen van hun cliënten behartigen. Een bemiddelaar moet uiteraard verkopen om geld te verdienen. Een groot verschil met Nederland is echter dat makelaars alleen voor de verkopende partij werken. Het komt hier nauwelijks voor dat mensen een makelaar een zoekopdracht geven. Ook bestaat er in Frankrijk ook geen landelijke website met het complete aanbod.

Het komt er dus op neer dat het aanbod versnipperd is en dat je zelf moet zoeken. Hiervoor kun je terecht bij makelaars, notarissen of rechtstreeks bij de verkoper zelf. De makelaar en de notaris werken voor de verkopende partij en hebben ieder recht op hun vergoeding. De makelaar krijgt zijn courtage en de notaris zijn honoraire de négociation . Het honoraire de négociation van een notaris bedraagt bijvoorbeeld bij een prijs van 200.000 €  7.347 €, inclusief BTW. Dit zijn overigens alleen de bemiddelingskosten. De kosten koper bedragen 13 800 €. 

Het is in Frankrijk gebruikelijker rechtstreeks zaken te doen met de verkoper dan in Nederland. De opkomst van Internet vergemakkelijkt dit nog eens. Het voordeel van rechtstreeks zakendoen met de verkoper is dat er kosten worden vermeden. Hiervan profiteren zowel de koper als de verkoper. Aangezien je als koper in Frankrijk over het algemeen geen begeleiding krijgt van de professionals die van de kant van de verkoper bij een onroerend goed transactie betrokken zijn, valt er veel voor te zeggen om de transactie in eigen beheer te voltrekken. Natuurlijk heeft de notaris zijn devoir de conseil en is hij verplicht beide partijen te informeren. Dit kan hij dan doen als de koop eenmaal is gesloten. Bij het passeren van de koopakte treedt hij op als officier public , en niet als bemiddelaar die kandidaat koper en verkoper bij elkaar brengt. Natuurlijk is het vaak zo dat je, wanneer je je zinnen op een bepaald huis hebt gezet, je niet om de makelaar of de notaris heen kan omdat ze een contract d’exclusivité met de verkoper hebben gesloten. Het is hoe dan ook van groot belang om als verkoper of als kandidaat koper goed beslagen ten ijs komen. Met de informatie op onze website willen we hiertoe bijdragen. Aan deze kostenloze informatie kunnen geen rechten worden ontleend. 

De Franse woningmarkt 

Net als in Nederland is in Frankrijk is de verkoop van onroerend goed voor professionals (notarissen en makelaars) een alledaags gebeuren. Hierbij worden vaak standaardformuleringen en standaardformulieren gebruikt. Doordat deze op algemene situaties van toepassing zijn loopt men het risico dat er zaken worden vergeten of niet worden aangepast aan de omstandigheden waarin de transactie plaatsvindt. Of aan zaken die voor een van partijen belangrijk zijn. We kunnen rustig stellen dat er qua vorm en inhoud van voorlopige koopovereenkomsten de afgelopen decennia een verschuiving heeft plaatsgevonden van maatwerk naar confectie.

Voor zowel de verkoper als voor de koper is een onroerend goedtransactie evenwel geen alledaags gebeuren. De meeste particulieren zullen in de loop van hun leven slechts enkele contracten van dit type afsluiten. Voor de koper gaat het vaak samen met een over het algemeen aanzienlijke en langdurige schuld die voortkomt uit de noodzaak van het afsluiten van een lening om de aankoop te financieren.Bovendien hebben er in Frankrijk op verschillende terreinen grote veranderingen plaatsgevonden in de onroerend goed wereld. 

v      Diversificatie wat betreft de objecten: een vrijstaand huis of een appartement, een eerste of tweede woning, een gebouw als woning of als bedrijfsruimte, een stadswoning of een plattelandswoning.

v      Een toename van de hoeveelheid wet- en regelgeving met betrekking tot deze gebouwen, in het bijzonder op het gebied van ruimtelijke ordening, het milieurecht, het mede eigendomsrecht (le droit de la coproprieté) en het belastingrecht.

v      Diversificatie wat betreft de partijen die verbintenis aangaan: meerderjarigen of minderjarigen, vrijgezellen, gehuwden of mensen met een samenlevingscontract, samenwonenden, bedrijven, stichtingen. 

Al deze factoren maken het des te belangrijker voor zowel de koper als de verkoper om gebruik te maken van de talrijke mogelijkheden die er zijn om een contract in iedere fase van het koopproces aan hun behoeften aan te passen. Op deze website zullen we de belangrijkste aspecten van de aanschaf en verkoop van onroerend goed de revue laten passeren. 

Hoofdstuk 1 Voorovereenkomsten (contrats préparatoires)  

A         het aanbod tot koop en verkoop 

Het aanbod tot koop of verkoop is uiteraard geen overeenkomst, zelfs geen voorovereenkomst. Een verbintenis - met bijbehorende rechtsgevolgen - komt echter tot stand doordat er een aanbod is dat wordt aanvaard.

Bij de verkoop van onroerend goed is het soms lastig om het aanbod en de aanvaarding te onderscheiden. Een voorbeeld: een huis staat te koop bij de notaris. Hij laat het pand bezoeken door kandidaat kopers. Een van hen besluit na enig onderhandelen het huis te kopen. Aan het eind van het gesprek zijn de partijen het eens en tekenen een voorlopige koopovereenkomst. In een dergelijk geval is het moeilijk vast te stellen van wie het aanbod uitgaat en van wie de aanvaarding uitgaat. Het enige dat in dit geval telt is dat er een overeenkomst bestaat.

Het verloopt echter niet altijd zo en dan is het van groot belang te onderscheiden of het aanbod van de koper van de verkoper uitgaat.  

1          het aanbod tot koop (l’offre de vente) 

Over het algemeen begint de verkoop van onroerend goed met een voorstel dat van de verkoper uitgaat. Deze kan zich direct richten tot iemand waarvan hij weet dat hij geïnteresseerd is, hij kan advertentie in de krant zetten of hij kan een professionele bemiddelaar, een makelaar of een notaris, inschakelen.

Een voorstel tot verkoop kan verstrekkende gevolgen hebben, afhankelijk van de vraag of er wel of geen termijn aan verbonden is.  Een aanbod is juridisch gezien bindend wanneer het object en de prijs precies bepaald of te bepalen zijn en wanneer de aanbieder zijn aanbod niet heeft voorzien van reserves. Hier volgen twee voorbeelden: 

v      Een advertentie in een plaatselijke krant met de tekst "à vendre, T4, proximité gare, 200.000 Euro” heeft juridisch gezien niet de status van een aanbod. Het is slechts een uitnodiging tot onderhandelen (invitation à entrer en pourparlers) 

v      Een advertentie met een foto, adres, een duidelijke beschrijving van het te verkopen object en een prijs moet worden beschouwd als bindend. In dit geval is de aanbieder gebonden door zijn voorstel. Hij moet de verkoop sluiten met de eerste persoon die het zonder voorbehoud accepteert. In de praktijk komt het uiteraard weinig voor dat de koop gesloten wordt door het meteen aanvaarden van een aanbod.  

Meestal komt de transactie voort uit een voorovereenkomst, zoals een promesse unilatérale de vente of een promesse synallagmatique de vente. Er zijn echter situaties waarin de regels die van toepassing zijn op het aanbod tot verkoop van toepassing zijn. Dit is het geval wanneer er sprake is van een droit de préemption (wettelijk voorkeursrecht) of van een droit de préférence (conventioneel voorkeursrecht) .   Wanneer er in het aanbod geen termijn is opgenomen verdwijnt het met het overlijden van de aanbieder. Er is immers geen sprake van een verbintenis en het aanbod kan dus niet worden overgedragen aan de erfgenamen van de aanbieder. Het is anders wanneer er in het aanbod een termijn is gesteld gedurende welke de aanbieder zich heeft verbonden zijn aanbod te handhaven. 

2          Het aanbod tot koop (l’offre d’achat) 

Sommige professionals draaien het proces waarbinnen de verbintenis gevormd wordt om door een kandidaat koper een aanbod tot koop (offre d’achat) te laten tekenen.

Het aanbod tot koop is een door de kandidaat koper getekend voorstel om een verbintenis aan te gaan, waarin hij de verkoper een bepaalde prijs biedt. Deze benadering wordt gebruikt wanneer er meerdere kandidaat kopers zijn. Er kunnen meerdere van deze offres d’achat worden getekend. Door de tussenkomst van dezelfde bemiddelaar of van verschillende bemiddelaars. Een dergelijk bod leidt alleen maar tot het sluiten van de koop indien de verkoper het bod accepteert. Wanneer er meerdere van deze offres d’achat zijn, is het aan de verkoper om te bepalen aan wie hij het object verkoopt. 

De inhoud van het offre d’achat is over het algemeen vrij summier. De kandidaat koper verbindt zich om tegen de door hem vastgestelde prijs het object te kopen. Er staat ook in dat het aanbod nog geaccepteerd moet worden door de verkoper en dat deze hier volledig vrij in is. Verder voorziet deze verbintenis in het tekenen van een voorlopige koopovereenkomst (compromis de vente) en/of een officiële koopakte. De kandidaat koper wordt ook gevraagd aan te geven hoe hij de aanschaf wil gaan financieren. Indien hij hiervoor een lening moet afsluiten, is het belangrijk een ontbindende voorwaarde met betrekking tot het verkrijgen van een lening (condition suspensive) in de overeenkomst op te nemen. Dit is overigens een wettelijke verplichting. 

In de praktijk kwam het vaak voor dat er een bepaald bedrag door de kandidaat koper gestort moest worden om zijn verbintenis te garanderen. Dit bedrag werd dan van de prijs afgetrokken wanneer de koop gesloten werd of het bleef in het bezit van de verkoper wanneer de koper afzag van de aanschaf. Dit laatste is tegenwoordig niet meer mogelijk.Artikel 1589-1 van de Code civil verbiedt dit. Het is niet toegestaan omdat het de kandidaat koper eenzijdig verbindt, terwijl de eigenaar van het object volledig vrij blijft de besluiten of hij wel of niet verkoopt. Dit verbod is algemeen en van toepassing op elk type object. 

Dit sluit uiteraard niet uit dat een kandidaat koper die zijn contractuele verplichtingen niet nakomt kan worden gedwongen tot het betalen van schadevergoeding aan de verkoper. Het is dan aan de verkoper om dit via de rechtbank af te dwingen. 

De vraag blijft wat nu precies het gevolg is van de verbintenis die de kandidaat koper aangaat. Kan hij zich terugtrekken? Kan hij worden gedwongen te kopen wanneer hij de financiering rond krijgt? Om deze vragen te beantwoorden moeten we naar de algemene wettelijke regels kijken die in Frankrijk op het aanbod van toepassing zijn.

Wanneer er geen termijn is gesteld kan men het bod altijd herroepen zolang de koper het niet heeft geaccepteerd. Wanneer de kandidaat koper echter een termijn voor aanvaarding heeft gesteld is dit niet mogelijk. Hij zal moeten wachten tot deze termijn verstreken is.   

B         Het pacte de préférence 

I           definitie en aard van de verbintenis 

Een pacte de préférence is een voorovereenkomst waarin een eigenaar zich verbindt om indien hij zou besluiten zijn huis te verkopen dit eerst aan de begunstigde van het pacte de préférence  aan te bieden. 

Dit contract kan op zichzelf staand worden gesloten of als aanhangsel van een ander contract. Het kan dus worden opgenomen in een huurcontract ten gunste van de huurder, bij het geven van een hypotheek ten gunste van de hypotheekverstrekker of in het geval van verkoop. In het laatste geval kan dit zowel ten gunste van de verkoper of van de koper worden overeengekomen. Het maakt het de verkoper mogelijk het object terug te kopen. Het maakt het de koper mogelijk om bijvoorbeeld het eerste recht van koop te hebben op aangrenzende stukken grond.

Het is daarentegen niet mogelijk een pacte de préférence op te nemen in een réglement de copropriété. Het principe de libre disposition des lots verzet zich hiertegen. 

Zolang de eigenaar nog niet het besluit heeft genomen te verkopen is het pacte de préférence te vergelijken met een eerste recht van koop (droit conventionnel de préemption). Hierin onderscheidt het zich van de promesse unilatérale de vente (zie …).

Bij een pacte de préférence is de beslissing te verkopen nog niet genomen, is er nog geen prijs vastgesteld en is er geen termijn overeengekomen. Dit voorkeursrecht dient te worden beschouwd als een vorderingsrecht dat, tenzij de partijen anders zijn overeengekomen, overdraagbaar is. Dit recht kan echter alleen worden ingeroepen wanneer er aan de eisen van artikel 1690 van de Code civil is voldaan.  

II          De werking van het pacte de préférence            

tussen de partijen 

De eigenaar moet het object eerst aan de begunstigde van de overeenkomst aanbieden. Hij kan zich rechtstreeks tot de begunstigde wenden of hij kan hem aanbieden zich in de plaats te stellen van een kandidaat-koper. Dat betekent dat wanneer een makelaar of notaris ingeschakeld is deze recht heeft op zijn commissie.

Het uit het pact de préférence voortvloeiende voorkeursrecht is in principe beperkt tot de verkoop van het object zoals is omschreven in de overeenkomst. Het is mogelijk een tijdsbepaling op te nemen. Het is ook mogelijk om vast te leggen dat de overeenkomst voor een of beide partijen niet overdraagbaar is. 

In alle gevallen blijft de eigenaar in principe vrij om al zijn bevoegdheden uit te oefenen zonder de overeenkomst te schenden. Hij kan het onroerend goed verhuren, hypothekeren of het bezwaren met een erfdienstbaarheid.            

ten opzichte van derden 

In principe kan een contract dat met een derde wordt gesloten in het geval van fraude nietig worden verklaard. Voorwaarde is dat op het moment van verkoop de derde kennis had van het bestaan van het pacte de préférence én van de intentie van de begunstigde gebruik te willen maken van zijn voorkeursrecht. Sinds 2006 kan de begunstigde van het geschonden pact de overdracht ongedaan laten maken en zich in de plaats stellen van de koper.  

C         Eenzijdige overeenkomsten (Promesses unilatérales de vente et d’achat)  

Een promesse unilatérale de vente is een eenzijdige overeenkomst waarin een eigenaar zich verplicht een goed te verkopen aan een begunstigde die over een bepaalde termijn beschikt om te besluiten tot aankoop over te gaan. 

Een promesse unilaterale d’achat is een eenzijdige overeenkomst waarbij een kandidaat koper de verbintenis op zich neemt om een goed te kopen indien de eigenaar binnen een bepaalde termijn besluit het aan hem te verkopen. 

Beide zijn zowel een voorovereenkomst als een contract. Het is in de eerste plaats een voorovereenkomst omdat het gericht is op het afsluiten van een koopcontract. Maar het is ook een op zichzelf staand contract omdat het voor één van de partijen verplichtingen schept. 

In een promesse unilatérale de vente verplicht een eigenaar zich te verkopen. De begunstigde aanvaardt de toezegging van de eigenaar op diens voorwaarden, maar zonder de verplichting tot koop over te gaan. Voor de aanvaarding van dit aanbod bestaan geen vormvereisten. In de praktijk blijkt de aanvaarding meestal uit de ondertekening van de voorovereenkomst. Het kan ook blijken uit het gedrag van de begunstigde: de storting van een indemnité d’immobilisation.

In sommige gevallen kan de kandidaat koper echter onder zijn verplichting uitkomen door het uitoefenen van zijn wettelijk recht op terugtrekking en zijn recht op bedenktijd. Dit recht bestaat alleen voor particuliere kandidaat kopers en als het object voor bewoning gebruikt gaat worden. 

De begunstigde wordt houder van een koopoptie waaraan een termijn verbonden is. Hij heeft dus twee mogelijkheden om af te zien van de aankoop. Hij kan, wanneer dit wettelijk mogelijk is, zijn recht op terugtrekking uitoefenen. Als hij zich niet terugtrekt kan hij afzien van de operatie door niet van de optie gebruik te maken. 

Bij de totstandkoming van de promesse unilaterale moeten het object en de prijs bepaald of bepaalbaar zijn, zoniet dan is de voorovereenkomst nietig. Dezelfde regels zijn van toepassing op de promesse unilaterale d’achat.  

Het recht van optie 

De begunstigde heeft twee mogelijkheden: hij kan zijn recht van optie uitoefenen of afzien van de aankoop of verkoop. Wanneer de begunstigde de optie uitoefent, komt er een wederkerige overeenkomst stand. Er is een promesse synallagmatique de vente gevormd 

De geldigheidstermijn van de optie 

De begunstigde moet zijn optie binnen een bepaalde termijn uitoefenen. Wanneer de termijn verstreken is zonder dat de begunstigde het aanbod heeft aanvaard vervalt zijn recht. Het opnemen van een termijn in de promesse unilaterale is overigens geen vereiste.

Meestal gaat de termijn in op het moment dat de promesse unilatérale gesloten wordt, maar het is mogelijk een ander moment overeen te komen. Er kan bijvoorbeeld worden overeengekomen dat de begunstigde zijn optie niet kan uitoefenen voordat hij de financiering van de koop rond heeft. 

Indemnité d’immobilisation – Dépot de garantie  

De Indemnité d’immobilisation is onlosmakelijk verbonden met de promesse unilaterale de vente. Het is de prijs die de begunstigde betaalt voor de dienst die hem door de promissor wordt bewezen door overeen te komen gedurende een bepaalde termijn niet aan een derde te verkopen. 

D         Promesse synallagmatique de vente   

E         Het recht op terugtrekking en het recht op bedenktijd van de koper van een woning  

F         Welk type voorovereenkomst?   

Hoofdstuk 2               De overdracht  

A                     De officiële koopakte en de inschrijving in de openbare registers 

B                     Het betalen van de koopsom 

C                     De eigendomsoverdracht en de risico’s 

D                     De overdracht van het genotsrecht, de verbintenissen met betrekking tot het gebouw en de fiscale verplichtingen 

E                     Verplichtingen van de verkoper 

F                     De fiscale aspecten van de verkoop 

G                     De transactiekosten