I.1.       het aanbod tot koop en verkoop 

 Het aanbod tot koop of verkoop is uiteraard geen overeenkomst, zelfs geen voorovereenkomst. Een verbintenis - met bijbehorende rechtsgevolgen - komt echter tot stand doordat er een aanbod is dat wordt aanvaard. Bij de verkoop van onroerend goed is het soms lastig om het aanbod en de aanvaarding te onderscheiden. Een voorbeeld: een huis staat te koop bij de notaris. Hij laat het pand bezoeken door kandidaat kopers. Een van hen besluit na enig onderhandelen het huis te kopen. Aan het eind van het gesprek zijn de partijen het eens en tekenen een voorlopige koopovereenkomst. In een dergelijk geval is het moeilijk vast te stellen van wie het aanbod uitgaat en van wie de aanvaarding uitgaat. Het enige dat in dit geval telt is dat er een overeenkomst bestaat.  Het verloopt echter niet altijd zo en dan is het van groot belang te onderscheiden of het aanbod van de koper van de verkoper uitgaat.   

1.1.        het aanbod tot koop (l’offre de vente) 

 Over het algemeen begint de verkoop van onroerend goed met een voorstel dat van de verkoper uitgaat. Deze kan zich direct richten tot iemand waarvan hij weet dat hij geïnteresseerd is, hij kan advertentie in de krant zetten of hij kan een professionele bemiddelaar, een makelaar of een notaris, inschakelen. Een voorstel tot verkoop kan verstrekkende gevolgen hebben, afhankelijk van de vraag of er wel of geen termijn aan verbonden is.  Een aanbod is juridisch gezien bindend wanneer het object en de prijs precies bepaald of te bepalen zijn en wanneer de aanbieder zijn aanbod niet heeft voorzien van reserves. Hier volgen twee voorbeelden:  v      Een advertentie in een plaatselijke krant met de tekst "à vendre, T4, proximité gare, 200.000 Euro” heeft juridisch gezien niet de status van een aanbod. Het is slechts een uitnodiging tot onderhandelen (invitation à entrer en pourparlers)  v      Een advertentie met een foto, adres, een duidelijke beschrijving van het te verkopen object en een prijs moet worden beschouwd als bindend. In dit geval is de aanbieder gebonden door zijn voorstel. Hij moet de verkoop sluiten met de eerste persoon die het zonder voorbehoud accepteert. In de praktijk komt het uiteraard weinig voor dat de koop gesloten wordt door het meteen aanvaarden van een aanbod.   Meestal komt de transactie voort uit een voorovereenkomst, zoals een promesse unilatérale de vente of een promesse synallagmatique de vente. Er zijn echter situaties waarin de regels die van toepassing zijn op het aanbod tot verkoop van toepassing zijn. Dit is het geval wanneer er sprake is van een droit de préemption (wettelijk voorkeursrecht) of van een droit de préférence (conventioneel voorkeursrecht).  Wanneer er in het aanbod geen termijn is opgenomen verdwijnt het met het overlijden van de aanbieder. Er is immers geen sprake van een verbintenis en het aanbod kan dus niet worden overgedragen aan de erfgenamen van de aanbieder. Het is anders wanneer er in het aanbod een termijn is gesteld gedurende welke de aanbieder zich heeft verbonden zijn aanbod te handhaven.   

1.2.        Het aanbod tot koop (l’offre d’achat) 

 Sommige professionals draaien het proces waarbinnen de verbintenis gevormd wordt om door een kandidaat koper een aanbod tot koop (offre d’achat) te laten tekenen. Het aanbod tot koop is een door de kandidaat koper getekend voorstel om een verbintenis aan te gaan, waarin hij de verkoper een bepaalde prijs biedt. Deze benadering wordt gebruikt wanneer er meerdere kandidaat kopers zijn. Er kunnen meerdere van deze offres d’achat worden getekend. Door de tussenkomst van dezelfde bemiddelaar of van verschillende bemiddelaars. Een dergelijk bod leidt alleen maar tot het sluiten van de koop indien de verkoper het bod accepteert. Wanneer er meerdere van deze offres d’achat zijn, is het aan de verkoper om te bepalen aan wie hij het object verkoopt.  De inhoud van het offre d’achat is over het algemeen vrij summier. De kandidaat koper verbindt zich om tegen de door hem vastgestelde prijs het object te kopen. Er staat ook in dat het aanbod nog geaccepteerd moet worden door de verkoper en dat deze hier volledig vrij in is. Verder voorziet deze verbintenis in het tekenen van een voorlopige koopovereenkomst (compromis de vente) en/of een officiële koopakte. De kandidaat koper wordt ook gevraagd aan te geven hoe hij de aanschaf wil gaan financieren. Indien hij hiervoor een lening moet afsluiten, is het belangrijk een ontbindende voorwaarde met betrekking tot het verkrijgen van een lening (condition suspensive) in de overeenkomst op te nemen. Dit is overigens een wettelijke verplichting.  In de praktijk kwam het vaak voor dat er een bepaald bedrag door de kandidaat koper gestort moest worden om zijn verbintenis te garanderen. Dit bedrag werd dan van de prijs afgetrokken wanneer de koop gesloten werd of het bleef in het bezit van de verkoper wanneer de koper afzag van de aanschaf. Dit laatste is tegenwoordig niet meer mogelijk.Artikel 1589-1 van de Code civil verbiedt dit. Het is niet toegestaan omdat het de kandidaat koper eenzijdig verbindt, terwijl de eigenaar van het object volledig vrij blijft de besluiten of hij wel of niet verkoopt. Dit verbod is algemeen en van toepassing op elk type object.  Dit sluit uiteraard niet uit dat een kandidaat koper die zijn contractuele verplichtingen niet nakomt kan worden gedwongen tot het betalen van schadevergoeding aan de verkoper. Het is dan aan de verkoper om dit via de rechtbank af te dwingen.  De vraag blijft wat nu precies het gevolg is van de verbintenis die de kandidaat koper aangaat. Kan hij zich terugtrekken? Kan hij worden gedwongen te kopen wanneer hij de financiering rond krijgt? Om deze vragen te beantwoorden moeten we naar de algemene wettelijke regels kijken die in Frankrijk op het aanbod van toepassing zijn. Wanneer er geen termijn is gesteld kan men het bod altijd herroepen zolang de koper het niet heeft geaccepteerd. Wanneer de kandidaat koper echter een termijn voor aanvaarding heeft gesteld is dit niet mogelijk. Hij zal moeten wachten tot deze termijn verstreken is.     

I.2.        Het pacte de préférence 

 

2.1.         definitie en aard van de verbintenis 

 Een pacte de préférence is een voorovereenkomst waarin een eigenaar zich verbindt om indien hij zou besluiten zijn huis te verkopen dit eerst aan de begunstigde van het pacte de préférence  aan te bieden.  Dit contract kan op zichzelf staand worden gesloten of als aanhangsel van een ander contract. Het kan dus worden opgenomen in een huurcontract ten gunste van de huurder, bij het geven van een hypotheek ten gunste van de hypotheekverstrekker of in het geval van verkoop. In het laatste geval kan dit zowel ten gunste van de verkoper of van de koper worden overeengekomen. Het maakt het de verkoper mogelijk het object terug te kopen. Het maakt het de koper mogelijk om bijvoorbeeld het eerste recht van koop te hebben op aangrenzende stukken grond. Het is daarentegen niet mogelijk een pacte de préférence op te nemen in een réglement de copropriété. Het principe de libre disposition des lots verzet zich hiertegen.  Zolang de eigenaar nog niet het besluit heeft genomen te verkopen is het pacte de préférence te vergelijken met een eerste recht van koop (droit conventionnel de préemption). Hierin onderscheidt het zich van de promesse unilatérale de vente (zie …). Bij een pacte de préférence is de beslissing te verkopen nog niet genomen, is er nog geen prijs vastgesteld en is er geen termijn overeengekomen. Dit voorkeursrecht dient te worden beschouwd als een vorderingsrecht dat, tenzij de partijen anders zijn overeengekomen, overdraagbaar is. Dit recht kan echter alleen worden ingeroepen wanneer er aan de eisen van artikel 1690 van de Code civil is voldaan.    

2.2.        De werking van het pacte de préférence   

 

a.             tussen de partijen 

 De eigenaar moet het object eerst aan de begunstigde van de overeenkomst aanbieden. Hij kan zich rechtstreeks tot de begunstigde wenden of hij kan hem aanbieden zich in de plaats te stellen van een kandidaat-koper. Dat betekent dat wanneer een makelaar of notaris ingeschakeld is deze recht heeft op zijn commissie. Het uit het pact de préférence voortvloeiende voorkeursrecht is in principe beperkt tot de verkoop van het object zoals is omschreven in de overeenkomst. Het is mogelijk een tijdsbepaling op te nemen. Het is ook mogelijk om vast te leggen dat de overeenkomst voor een of beide partijen niet overdraagbaar is.  In alle gevallen blijft de eigenaar in principe vrij om al zijn bevoegdheden uit te oefenen zonder de overeenkomst te schenden. Hij kan het onroerend goed verhuren, hypothekeren of het bezwaren met een erfdienstbaarheid.            

b.             ten opzichte van derden 

 In principe kan een contract dat met een derde wordt gesloten in het geval van fraude nietig worden verklaard. Voorwaarde is dat op het moment van verkoop de derde kennis had van het bestaan van het pacte de préférence én van de intentie van de begunstigde gebruik te willen maken van zijn voorkeursrecht. Sinds 2006 kan de begunstigde van het geschonden pact de overdracht ongedaan laten maken en zich in de plaats stellen van de koper.   

I.3.        Eenzijdige overeenkomsten (Promesses unilatérales de vente et d’achat)  

 Een promesse unilatérale de vente is een eenzijdige overeenkomst waarin een eigenaar zich verplicht een goed te verkopen aan een begunstigde die over een bepaalde termijn beschikt om te besluiten tot aankoop over te gaan.  Een promesse unilaterale d’achat is een eenzijdige overeenkomst waarbij een kandidaat koper de verbintenis op zich neemt om een goed te kopen indien de eigenaar binnen een bepaalde termijn besluit het aan hem te verkopen.  Beide zijn zowel een voorovereenkomst als een contract. Het is in de eerste plaats een voorovereenkomst omdat het gericht is op het afsluiten van een koopcontract. Maar het is ook een op zichzelf staand contract omdat het voor één van de partijen verplichtingen schept.  In een promesse unilatérale de vente verplicht een eigenaar zich te verkopen. De begunstigde aanvaardt de toezegging van de eigenaar op diens voorwaarden, maar zonder de verplichting tot koop over te gaan. Voor de aanvaarding van dit aanbod bestaan geen vormvereisten. In de praktijk blijkt de aanvaarding meestal uit de ondertekening van de voorovereenkomst. Het kan ook blijken uit het gedrag van de begunstigde: de storting van een indemnité d’immobilisation. In sommige gevallen kan de kandidaat koper echter onder zijn verplichting uitkomen door het uitoefenen van zijn wettelijk recht op terugtrekking en zijn recht op bedenktijd. Dit recht bestaat alleen voor particuliere kandidaat kopers en als het object voor bewoning gebruikt gaat worden.  De begunstigde wordt houder van een koopoptie waaraan een termijn verbonden is. Hij heeft dus twee mogelijkheden om af te zien van de aankoop. Hij kan, wanneer dit wettelijk mogelijk is, zijn recht op terugtrekking uitoefenen. Als hij zich niet terugtrekt kan hij afzien van de operatie door niet van de optie gebruik te maken.  Bij de totstandkoming van de promesse unilaterale moeten het object en de prijs bepaald of bepaalbaar zijn, zoniet dan is de voorovereenkomst nietig. Dezelfde regels zijn van toepassing op de promesse unilaterale d’achat.   

3.1.        Het recht van optie 

 De begunstigde heeft twee mogelijkheden: hij kan zijn recht van optie uitoefenen of afzien van de aankoop of verkoop. Wanneer de begunstigde de optie uitoefent, komt er een wederkerige overeenkomst stand. Er is een promesse synallagmatique de vente gevormd  

3.2.        De geldigheidstermijn van de optie 

 De begunstigde moet zijn optie binnen een bepaalde termijn uitoefenen. Wanneer de termijn verstreken is zonder dat de begunstigde het aanbod heeft aanvaard vervalt zijn recht. Het opnemen van een termijn in de promesse unilaterale is overigens geen vereiste. Meestal gaat de termijn in op het moment dat de promesse unilatérale gesloten wordt, maar het is mogelijk een ander moment overeen te komen. Er kan bijvoorbeeld worden overeengekomen dat de begunstigde zijn optie niet kan uitoefenen voordat hij de financiering van de koop rond heeft.  

3.3.        Indemnité d’immobilisation – Dépot de garantie  

 De indemnité d’immobilisation is onlosmakelijk verbonden met de eenzijdige verkoopbelofte (promesse unilaterale de vente). Het is de prijs die de begunstigde betaalt omdat de promessor met hem is overeengekomen gedurende een bepaalde termijn niet aan een derde te verkopen.  Indien de begunstigde beslist de optie te lichten, wordt deze vergoeding (indemnité) afgetrokken van de verkoopprijs.  Zoniet, blijft ze in het bezit van de verkoper.   Sinds de wet van 13 december 2000 is het betalen van geld verboden gedurende de termijn van terugtrekking (délai de rétractation) of bedenktermijn die de kandidaat-koper heeft.  De indemnité d’immobilisation mag dus pas betaald worden na afloop van deze termijnen.  De indemnité d’immobilisation onderscheidt zich van de afkoopsom.  Door het betalen van deze laatste is de koper niet langer gebonden om het goed te kopen.  Hij krijgt hiermee als het ware zijn vrijheid terug, nadat hij zich eerder had verbonden het goed te kopen. De indemnité d’immobilisation mag verder niet verward worden met een strafrechtelijk clausule.  Deze heeft een bestraffend karakter.  De indemnité d’immobilisation sanctioneert echter niemand.  Indien de begunstigde niet overgaat tot kopen, is dit geen miskenning van een verplichting, doch de loutere uitoefening van zijn recht.   Het bedrag van de indemnité d’immobilisation wordt vrij bepaald door de partijen.  De jurisprudentie voorziet wel een oplossing indien het bedrag zo hoog is dat de begunstigde eigenlijk niet de mogelijkheid heeft af te zien van de koop.
In werkelijkheid ligt een redelijke indemnité d’immobilisation tussen de 5 en 10% van de verkoopprijs.   Men kan eventueel ook een clause expresse opnemen in de promesse.  Hierin kan men bijvoorbeeld bepalen dat de vergoeding in haar totaliteit zal verschuldigd zijn indien de optie niet gelicht is na afloop van een vooropgestelde termijn, of dat de vergoeding zal worden verminderd indien men zeer snel verklaart de optie niet te lichten voor het verstrijken van de termijn.  De vergoeding wordt in principe door de promessor behouden indien de optie niet wordt gelicht.  Als een derde of de promessor zelf echter de oorzaak zijn van het niet lichten van de optie (vb. Een derde heeft zijn recht van voorkoop laten gelden of de promessor heeft bepaalde erfdienstbaarheden niet vermeld), dan wordt de vergoeding terugbetaald aan de begunstigde.  Men spreekt bij de eenzijdige aankoopbelofte (promesse unilatérale d’achat) niet van een indemnité d’immobilisation aangezien de eigenaar de vrijheid behoudt te verkopen aan wie hij wilt.  

3.4.        Registratie van de verkoopbelofte

 Sinds 1963 moet volgens de wet elke eenzijdige verkoopbelofte van een onroerend goed worden geregistreerd.  Deze registratie moet gebeuren binnen de 10 dagen na aanvaarding van de belofte.    

3.5.        Overdracht van de verkoopbelofte

 De eenzijdige belofte is in principe overdraagbaar door de begunstigde.   De clausule ‘faculté de substitution’ laat de begunstigde zich te vervangen door een andere persoon die in zijn plaats geniet van de belofte.   Een overdracht ten bewarende titel van een verkoopbelofte op een onroerend goed verleend door een beroepsmakelaar (professionnel de l’immobilier) is strijdig met de openbare orde.

3.6.        Overdracht bij overlijden

  Zowel verkoop- als aankoopbelofte zijn overdraagbaar na overlijden. 
Indien de promessor overlijdt, blijven de erfgenamen gebonden, hetzij als verkopers (promesse de vente), hetzij als kopers (promesse d’achat). 
Indien de begunstigde overlijdt, worden zijn erfgenamen cotitularis van het optierecht (droit de l’option) krachtens de onverdeeldheid van de erfenis.  

3.7.        Uitvoering van de belofte

 Er zijn enkele moeilijkheden met betrekking tot de uitvoering.  Deze hebben ofwel betrekking op de promessor zelf ofwel op het onroerend goed.  Bij de promessor stelt men zich de vraag of de verkoopbelofte vatbaar is voor een gedwongen uitvoering in natura. De jurisprudentie verwerpt het principe van de gedwongen uitvoering in natura aangezien het voor de promessor een dwang om de koop te realiseren inhoudt.  Indien de promessor zich terugtrekt voor het lichten van de optie, zal hij dus enkel een schadevergoeding (dommages-intérêts)moeten betalen.  De gedwongen uitvoering in natura is wel mogelijk eens de optie gelicht is door de begunstigde om koper en eventueel eigenaar te worden.  Indien de promessor weigert de authentieke akte te tekenen, kan de begunstigde, nu koper geworden, een procès-verbal de carence laten opstellen en publiceren door de notaris. Dit procès-verbal zal moeten worden vervolledigd door de publicatie van een authentieke verkoopsakte binnen 3 jaar.   Deze bescherming van de begunstigde is echter niet absoluut.  Zij kan in aanraking komen met het recht dat een derde heeft verkregen en gepubliceerd met betrekking tot hetzelfde onroerend goed.   Bij de eenzijdige aankoopbelofte komt de verkoop tot stand eens de optie gelicht is en kan de promessor zich niet meer onttrekken van zijn verplichting tot uitvoering.   De moeilijkheden ingevolge het onroerend goed zijn vaak omwille van een verandering van het onroerend goed, zijnde een verbetering of een achteruitgang.  Hier heeft de begunstigde met optierecht steeds de mogelijkheid al dan niet over te gaan tot de koop.  

I.4.        Promesse synallagmatique de vente    

De wederzijdse overeenkomst is een contract waarbij de partijen zich jegens mekaar verbinden, de één om te verkopen, de ander om te kopen, tegen een vastgestelde prijs en met de bedoeling eigendom over te dragen.   Door de dubbele toestemming onderscheidt ze zich van de eenzijdige overeenkomst.  De verkoopbelofte wordt een verkoop wanneer er wederzijdse toestemming is over de zaak en de prijs.  In de wederzijdse overeenkomst zijn alle essentiële elementen van de verkoop verenigd: toestemming en bekwaamheid van de contractanten, het verkochte goed en de prijs.  Men moet evenwel opletten wanneer het onroerend goed bestemd is tot woning.  De niet beroepsmatige koper beschikt over een recht tot terugtrekking of een recht tot nadenken.  Verkoop onder opschortende voorwaarde Als deze voorwaardelijk, toekomstige en onzekere gebeurtenis wordt gerealiseerd, zal de verkoop tot stand komen met terugwerkende kracht.  Zoniet, zal het contract verdwijnen.  Het wegvallen van de voorwaarde en het verdwijnen van het contract kunnen worden overwonnen indien de contractant, in wiens voordeel die voorwaarde bedongen werd, afstand doet van zich er op te beroepen.  Opschortende voorwaarden zijn talrijk en gevarieerd. 
Vaak gaat het om een opschortende voorwaarde die betrekking heeft op het verkrijgen van de lening die noodzakelijk is om het goed te verwerven.
De opschortende voorwaarde die betrekking heeft op de niet-uitoefening van het recht van voorkoop, zou aan de verkoper moeten toelaten zijn aanbod tot verkoop terug te trekken in geval van uitoefening van het recht van voorkoop.
Een contractant die er vrijwillig voor zorgt dat een opschortende voorwaarde niet wordt vervuld, zal het contract moeten uitoefenen alsof de voorwaarde wel degelijk werd gerealiseerd.   Men kan ook wederzijdse verkoopbeloftes ontwerpen die niet gelden als verkoop.  Hier zal de verkoop pas tot stand komen na een bijkomend essentieel element, zoals bijvoorbeeld het verkrijgen van een administratieve goedkeuring of het ondertekenen van een authentieke akte.  De overeenkomst is dan een ‘voorcontract’ (avant-contrat synallagmatique de vente). 
Een voorbeeld : de verkoper en de koper komen bij onderhandse akte overeen zich pas definitief te verbinden bij het ondertekenen van een authentieke akte .  Hierdoor ontstaan er voor hen nog geen verplichtingen, zij zijn tot niets gehouden.  Overdracht De uitvoering van de wederzijdse overeenkomst kan gebeuren tussen andere personen dan diegenen die het contract hebben afgesloten.  Uitwerking De wederzijdse belofte vereist de ondertekening van een authentieke akte om uitwerking te krijgen.   Men kan deze ondertekening enkel weigeren indien de partijen zich niet echt hadden verbonden wegens een niet-verplicht ontwerp (projet non obligatoire) of indien de partijen zich de mogelijkheid hebben voorbehouden zich terug te trekken (arrhes ou dédit).   Verder is het niet mogelijk om het ondertekenen van de authentieke akte te weigeren.   In het contract wordt het akkoord over de zaak en de prijs vastgesteld.  De weigering tot ondertekenen van de authentieke akte kan overwonnen worden door de publicatie van een procès-verbal de carence en een vonnis ter vervanging van de authentieke akte.  Deze gedwongen uitvoering is mogelijk aangezien de authentieke akte een puur formele akte is die door haar publicatie tot doel heeft de tegenstelbaarheid aan derden te verzekeren.  In geval van verkoop aan een derde met miskenning van de wederzijdse overeenkomst, moet men kijken naar de publicaties.   De koper die het eerst gepubliceerd heeft, kan zijn recht laten gelden.  Dit geldt echter niet indien de 2e koper weet had van een 1e verkoop.  Hij begaat hierdoor een fout die het voor hem onmogelijk maakt de regels van de publicatie te kunnen toepassen.  De 2e verkoop zal hierdoor niet tegenstelbaar zijn aan de 1e koper. De wederzijdse belofte dwingt de koper ook tot borgstelling (dépôt de garantie).  Dit bedrag  zal afgetrokken worden van de verkoopprijs of zal in het bezit blijven van de verkoper indien de verkoop niet wordt gerealiseerd. De borgstelling kan de aard hebben van een waarborg of een afkoopsom.  Hiervoor moet men kijken naar de bepalingen in het contract en de wil van de partijen.