I.1.          De officiële koopakte en de inschrijving in de openbare registers 

De koop komt tot stand en heeft uitwerking door de loutere wilsovereenstemming van de partijen.  De verkoop van een onroerend goed is enkel tegenstelbaar aan derden na inschrijving op het hypotheekkantoor (Fichier immobilier tenu à la Conservation des hypothèques).  Hiervoor is een authentieke akte vereist.  Deze vereiste doet evenwel geen afbreuk aan de consensuele aard van de koopovereenkomst.  De formaliteit van de authentieke akte is geen vereiste voor de geldigheid van de overeenkomst.   

1.1.        De authentieke akte

De authentieke akte heeft een zekere datum, op het moment dat de notaris de akte ondertekent.   Deze datum geldt als bewijs. 
De authentieke akte is het bewijs van het bestaan van de overeenkomst zowel tussen de partijen als ten overstaan van derden.  Zij is van rechtswege uitvoerbaar.   Wie er territoriaal bevoegd is, hangt ook af van de akte.   De woonplaats van de partijen of de ligging van het goed hebben hierop geen enkele invloed.   Openbare ambtenaren mogen enkel authentieke akten opstellen als die bevoegdheid aan hen is toegewezen, meestal voorbehouden aan notarissen.   Er zijn ook enkele vormvereisten (solennités) die in de notariële akte moeten worden gerespecteerd.  Bepaalde gegevens moeten verplicht in de akte worden opgenomen, zoals vb. de naam en het adres van het betreffende notariaat, de namen en de woonplaats van de partijen. De akte moet in het Frans geschreven zijn. De notaris speelt de rol van getuige die de essentiële elementen van het akkoord tussen de partijen vaststelt.   Hij moet de wil van de partijen zo vertalen dat er geen betwisting mogelijk is.   Hij heeft verder ook een adviserende taak en is gebonden door het beroepsgeheim.   Als de contracterende partijen verwant zijn met een bepaalde notaris, zal hij de akte niet mogen opstellen teneinde de onpartijdigheid van de notaris te vrijwaren.  

1.2.        Inhoud van de authentieke akte

De authentieke akte is verdeeld in 2 delen. 
Het eerste gedeelte omvat onder andere de datum en naam van de opsteller van de akte, burgerlijke staat van de contracterende partijen, volledige beschrijving van het onroerend goed, de prijs en betalingswijze, … .  Het niet naleven van deze regels wordt bestraft met weigering tot neerlegging.
In het tweede gedeelte vindt men enkel de elementen die nuttig zijn voor de inschrijving in de openbare registers.  Hiermee bedoelt men onder andere een analyse van documenten en informatie die vereist zijn door de stedenbouwkundige wetgeving (législation sur l’urbanisme), de verklaring van de verkoper betreffende de juridische status van het onroerend goed, … .  Deze opsomming van vermeldingen is niet limitatief, naargelang de situatie kan men andere clausules opnemen in dit 2^e gedeelte.  

1.3.        Regels van de inschrijving in openbare registers

Ter herhaling even vermelden dat de geldigheid van de verkoop niet afhangt van de publicatie van de akte.  Deze is enkel nodig om ze tegenstelbaar te maken aan derden door de inschrijving op het hypotheekkantoor.   In artikel 28, 1° van het decreet van 4 januari 1955 heeft men de akten opgesomd waarvoor een publicatie nodig is om tegenstelbaar te zijn.  Hiertoe behoren ook de overdracht en benoeming van rechten met betrekking tot onroerende goederen, behoudens voorrechten en hypotheken.  Een gepubliceerde akte kan nietig verklaard worden indien de vereiste formaliteiten niet zijn vervuld. Een niet-gepubliceerde akte blijft evenwel geldig tussen de partijen.   Indien een derde ook rechten heeft op hetzelfde onroerend goed, zijn akte als eerste publiceert en voldoet aan de volgende 5 voorwaarden, mag hij zijn recht op dat onroerend goed laten gelden.  
Voorwaarden:
-  de rechten moeten verkregen zijn van eenzelfde auteur (verkoper)
-  men moet concurrerende (en dus onverenigbare) rechten verkregen hebben op hetzelfde onroerend goed
-  om tegenstelbaar te zijn, moeten de verkregen rechten worden gepubliceerd
-  de derde in kwestie moet zijn akte zelf ook gepubliceerd hebben
-  degene die zijn recht opeist mag niet belast of verantwoordelijk zijn voor de ontbrekende publicatie  

1.4.        Opeenvolgende kopers

Indien er een conflict is tussen 2 opeenvolgende kopers van hetzelfde onroerend goed, zal de akte waarvan de datum het oudst is, het eerst gelden.  In de praktijk wilt dit zeggen dat indien de 2^e koper eerst publiceert, hij de 1^e koper kan uitwinnen.  Zelfs indien men oordeelt dat de 2^e koop nietig is aangezien het goed niet meer eigendom was van de verkoper na de verkoop aan de 1^e koper, zal toch nog steeds de anterioriteitsregel gelden.Deze regel zorgt echter ook voor problemen.  Een 2^e koper ter kwade trouw zal zich haasten om zijn akte eerst te publiceren om zo de 1^e koper te elimineren.  Dit heeft geleid tot een verzachting van de regel door de rechtspraak.  Er werd beslist dat een 2^e koper ter kwade trouw, die weet had van de 1^e verkoop, zijn gepubliceerde akte niet tegenstelbaar kan maken aan de 1^e koper.  Hier volstaat het dat de 1^e koper bewijst dat de 2^e koper weet had van de 1^e verkoop om hem uit te winnen.  Indien er geen sprake is van kwade trouw, geldt evenwel de anterioriteitsregel.
Indien de 2^e koper ter kwade trouw zijn verkregen goed verder verkoopt aan een onderkoper (sous-acquéreur), zal de kwade trouw niet aan deze laatste worden overgedragen aangezien hij niet op de hoogte was van de 1^e verkoop.     

I.2.          Het betalen van de koopsom 

2.1.        De betaling

De betaling van een koopsom is één van de verplichtingen van de koper.  De overeengekomen prijs moet aan de verkoper worden betaald.   Interesten zijn slechts verschuldigd indien ze zijn overeengekomen, indien het verkochte goed vruchten levert of indien de koper reeds werd aangemaand de koopsom te betalen.
Bij overlijden van de koper zijn de erfgenamen gehouden tot betalen van de koopsom. 
Men moet oppassen met hypothecaire schuldeisers die een recht kunnen doen gelden op het gekochte onroerend goed.  De koper loopt het risico een dubbele prijs te betalen: één aan de verkoper en één aan de schuldeisers.  Men kan dit in de praktijk vermijden door de koopsom te betalen aan de opstellende notaris, waarna de koper een kwijting ontvangt van de verkoper.   De notaris zal dan de schulden bij de hypothecaire schuldeisers aflossen.   Wat nog overblijft van de koopsom, geeft hij aan de verkoper.
De partijen zijn vrij om de plaats en datum van de betaling te bepalen.   Bewijs van betaling kan geleverd worden door de kwijting die de koper van de verkoper ontvangt.  

2.2.        Sancties

De verkoper van een onroerend goed heeft een voorrecht van betaling.  Indien hij dit voorrecht inschrijft, zal hij als eerste worden betaald door de koper. 
Indien de koper niet betaalt, kan de verkoper de ontbinding van de koop vragen.  Hij kan dit op basis van de actie tot ontbinding.  De rechter moet de ontbinding enkel toekennen indien de verkoper gevaar loopt de zaak en de koopsom te verliezen.  Zoniet, kent de rechter aan de koper een betalingstermijn toe.
Om de juridische moeilijkheden te vermijden kunnen partijen ook een ontbindende voorwaarde in hun overeenkomst opnemen.   Hierin bepalen de partijen dat de overeenkomst van rechtswege wordt ontbonden indien de prijs niet op de overeengekomen datum is betaald.  Deze voorwaarde moet helder en ondubbelzinnig in de overeenkomst worden geformuleerd. In principe is een voorafgaande ingebrekestelling nodig, tenzij partijen hiervan afwijken in de overeenkomst. 
In beide gevallen werkt de ontbinding retroactief, dit wilt zeggen dat de overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan.   De koper moet het onroerend goed teruggeven in de staat waarin het zich bevond op het moment van het afsluiten van de overeenkomst. Betaling van de prijs op termijn. Het kan door verkoper en de koper overeengekomen worden dat de prijs op termijn wordt betaald, binnen een bepaalde duur.  Dit kan gaan om de ganse prijs of over een bepaald gedeelte.      
Verkoper en koper kunnen een datum overeenkomen waarop het resterende saldo zal moeten worden betaald.  De verkoper is niet verplicht de betaling te ontvangen indien ze gebeurt voor de afgesproken datum, tenzij men heeft voorzien dat de verkrijger de gehele of een gedeelte van zijn schuld kan aflossen voor de vervaldag (déchéance du terme).   Indien de akte hierin voorziet, zal het saldo onderworpen zijn aan intresten.   Indien er meerdere kopers zijn, zullen zij in solidum gehouden zijn tot betalen van de som.  De echtgenote van een verkrijger die getrouwd is met gemeenschap van goederen, kan gevraagd worden borg te staan voor de kandidaat-verkrijger.   Om zeker te zijn dat de prijs zal worden betaald, zijn er voor de verkoper enkele garanties:
-  retentierecht: indien de koper niet betaalt, zal de verkoper het onroerend goed niet moeten leveren.
-  transport d’indemnité d’assurance: ingeval van schadevergoeding bij vb. brand, wordt de schadevergoeding die door de verzekering wordt uitbetaald, overgedragen aan de verkoper.
-  privilège de vendeur – action résolutoire: de verkoper heeft een voorrecht op het gehele onroerend goed en alles wat nog bovenop de prijs is verschuldigd, zoals contractkosten of intresten.  Hij moet zich hiervoor inschrijven op het hypotheekkantoor.  Hierdoor wordt aan de verkoper een actie tot ontbinding verleend indien de koper niet betaalt.   Vaak  heeft de kandidaat-koper een lening nodig om de aankoop van het onroerend goed te financieren.   Indien aan volgende 5 voorwaarden is voldaan, wordt aan de leningverstrekker van rechtswege  een autonoom voorrecht toegekend, dat verschillend is van dat van de verkoper.
1.  De lening moet gebeuren bij authentieke akte.
2.  In de akte tot lening moet men vermelden dat de geleende som bedoeld is om de prijs van een individueel onroerend goed te betalen.
3.  De verkoper moet het geld van de koper ontvangen.
4.  De prijs moet door de verkoper in een authentieke akte worden gekwijt.
5.  Deze kwijting moet vermelden dat de prijs werd betaald, geheel of gedeeltelijk, door middel van de lening.
Door dit voorrecht heeft de leningverstrekker recht op de geleende som, met intresten.

Het kan ook gebeuren dat de leningverstrekker door middel van subrogatie in de plaats treedt van de verkoper.  Subrogatie is de vervanging van één persoon door een andere.  Er zijn 2 mogelijkheden: subrogatie door de schuldeiser of door de schuldenaar. 
Bij subrogatie door de schuldeiser staat de verkoper toe dat de leningverstrekker in zijn plaats treedt en zijn rechten overneemt.   De vervanging gebeurt dus tussen verkoper en leningverstrekker.  Deze subrogatie kan zowel stilzwijgend als uitdrukkelijk gebeuren.   De akte tot subrogatie door de schuldeiser kan bij onderhandse of authentieke akte gebeuren, of zelfs door een mondelinge verklaring. Subrogatie door de schuldenaar betekent dat de schuldenaar kan beslissen dat de leningverstrekker in de plaats van de verkoper treedt en zijn rechten overneemt.   Deze subrogatie is ook onderworpen aan 5 voorwaarden. 
1.  De akte tot lening moet verleden worden voor de notaris.
2.  In de akte tot lening moet men vermelden dat de geleende som bedoeld is om de prijs, geheel of gedeeltelijk,  van de gerealiseerde of nog te realiseren koop van een individueel onroerend goed te betalen.
3.  De verkoper moet het geld van de koper ontvangen.
4.  De prijs moet door de verkoper in een akte, verleden voor de notaris, gekwijt worden.
5.  Deze kwijting moet vermelden dat de prijs betaald werd, geheel of gedeeltelijk, door middel van de lening.

Wat zijn nu de gevolgen van zulke subrogatie? In elk geval komt de leningverstrekker in de plaats van de verkoper.  De subrogatie verleent aan de leningverstrekker de zekerheden die verbonden zijn aan elke schuldvordering.  Zo krijgt hij ook het voorrecht van de verkoper.  De leningverstrekker is wel enkel verbonden voor de som die hij geleend heeft.  Vb.  als het gaat om een verkoop van 100 000 €, maar de lening bedroeg slechts 40 000 €, dan kan hij zijn rechten niet laten gelden op de overblijvende 60 000 €.  De leningverstrekker kan wel genieten van de actie tot ontbinding die verbonden is aan het voorrecht van de verkoper.    

2.3.        Prijs bestaande uit een lijfrente

De koper krijgt het onroerend goed van de verkoper in ruil voor de betaling van lijfrente-uitkeringen.  Er zijn dus 2 overeenkomsten: de koop en de lijfrente.  De regels van de koop zijn van toepassing.
De verkoop met als prijs een lijfrente, bevat enkele essentiële elementen.   

a.              Er moet een reële onzekerheid (aléa) zijn. 

 Dit houdt in dat er een kans op winst of verlies is voor beide partijen.  Ze kunnen op voorhand de grootte van hun verplichtingen of schuldvorderingen niet bepalen.  Er zijn bepaalde criteria vastgesteld voor deze onzekerheid.  De begunstigde moet in leven zijn op het moment van het afsluiten van contract.  De lijfrente kan volgens artikel 1975 Code civil niet worden afgesloten met een  persoon, getroffen door een ziekte waaraan hij/zij binnen de 20 dagen is overleden.  Om de toepassing van dit artikel te verkrijgen, moet voldaan zijn aan 3 voorwaarden:
-  de begunstigde was al ziek op het moment van het afsluiten van het contract
-  deze ziekte was de oorzaak van het overlijden
-  het overlijden moet binnen de 20 dagen na het afsluiten van het contract zijn gebeurd
Deze 3 voorwaarden worden bewezen door een medisch attest. 
Ook indien de koper wist dat de begunstigde weldra ging overlijden, is het verboden een overeenkomst op lijfrente af te sluiten.  

b.             De lijfrente kan afgesloten zijn ten gunste van 1 of meer personen. 

De verkoper moet in de koopovereenkomst duidelijk aangeduid worden als begunstigde, dit is onder meer belangrijk voor de bepaling van het bedrag van de uitkering afhankelijk van zijn leeftijd.  Maar het is zeker mogelijk dat de verkoper de lijfrente afsluit ten gunste van een derde.   Indien er een overeenkomst op lijfrente is in hoofde van meerdere begunstigden, moet men preciseren of het gaat om verschillende afzonderlijke rentes of om 1 ondeelbare rente, die in zijn totaliteit moet betaald worden tot aan het overlijden van de laatste begunstigde. 

c.              Het bedrag en de betalingswijze zijn onderworpen aan een specifieke regeling.

Het bedrag van de rente mag door de partijen vrij bepaald worden.   Indien beide partijen willen,  kunnen ze bij het afsluiten van het contract een indexatieclausule opnemen. 
Wat betreft het betalen van de rente is het belangrijk dat de begunstigde van een lijfrente bewijst dat hij/zij nog in leven is.  De uitkeringen worden dag per dag verkregen.  Dit wil bijvoorbeeld zeggen dat de uitkering van de dag van het overlijden van de begunstigde, niet meer is verschuldigd.   Het is vrij te bepalen door de partijen op welke tijdstippen de uitkeringen dienen te worden betaald, bijvoorbeeld maandelijks, per trimester, per semester, op voorhand, … .  Indien er niet wordt betaald, heeft de begunstigde het recht de goederen van de koper in beslag te nemen en ze te verkopen.  Dit kan voorkomen worden door het opnemen van een ontbindingsclausule in de koopovereenkomst. 
Indien de koper het onroerend goed verder verkoopt, bevrijdt hem dat niet van zijn verplichting tot betalen van de lijfrente-uitkeringen.  Enkel indien de oorspronkelijke eigenaar, nu begunstigde, toestaat dat de koper zich laat vervangen (subrogatie) door de nieuwe koper, zal de koper bevrijd worden.  Ook in geval van onteigening zal de koper niet bevrijd worden van zijn verplichting.
De koper is in principe gehouden tot betalen van de uitkeringen zolang de andere in leven is.   Partijen kunnen hiervan wel afwijken door overeen te komen dat de koper zich kan verlossen van de lijfrente.   

d.              Een overeenkomst op lijfrente gaat normaal teniet bij het overlijden van de begunstigde.

 Dit wil zeggen dat indien de verkoper zelf begunstigde is, de overeenkomst tenietgaat na zijn overlijden.  Maar indien de lijfrente ten gunste van een derde is afgesloten, loopt de overeenkomst verder na het overlijden van de verkoper.
Een andere mogelijkheid is dat de begunstigde de koper verlost van zijn verplichting tot betalen door afstand te doen van zijn rente.
Tenslotte is er dan ook nog de 30jarige verjaringstermijn, waarna de overeenkomst ook een einde neemt.   

e.               Indien de lijfrente-uitkeringen niet worden betaald, kan er door de verkoper enkel een gedwongen uitvoering tot betaling aan de rechter worden betaald.

f.               Na het overlijden van de begunstigde, zal het voorrecht op het onroerend goed worden geschrapt na het voorleggen van de overlijdensakte.