DE OVERDRACHT (2)
I.1. De eigendomsoverdracht en de risico’s
1.1. Eigendomsoverdracht
Volgens de regels van het Burgerlijk Wetboek (Code civil), komt de koopovereenkomst tot stand indien er tussen de partijen een akkoord bestaat over de zaak (het onroerend goed) en de prijs, zelfs indien het onroerend goed nog niet is overgedragen en de prijs nog niet is betaald. De loutere wilsovereenstemming doet automatisch de overeenkomst tot stand komen. Dit principe geldt enkel voor de verkoop van een zeker, individueel goed.Bij een onroerend goed dat nog gebouwd moet worden, wordt de eigendomsoverdracht in 2 gevallen door de wet geregeld:
- een verkoop op termijn
- een verkoop van de toekomstige staat
Slechts wanneer de verkoop gepubliceerd is door inschrijving op het hypotheekkantoor, zal ze tegenstelbaar zijn aan derden. De publicatie van de verkoop moet gebeuren bij authentieke akte. Indien één van de partijen weigert de onderhands afgesloten verkoopbelofte authentiek te maken voor de notaris, kan op verzoek van 1 partij een procès-verbal de carence gepubliceerd worden, opgesteld per authentieke akte. De regels van het Burgerlijk Wetboek zijn slechts aanvullend ten opzichte van de wil van de partijen. Het is mogelijk dat partijen de eigendomsoverdracht uitstellen of onderwerpen aan voorwaarden.
Dit kan gebeuren op verschillende wijzen:
- opschortende termijn: de eigendomsoverdracht wordt afhankelijk gemaakt van een toekomstige gebeurtenis, waarvan de realisatie zeker is
- opschortende voorwaarde: de eigendomsoverdracht wordt afhankelijk gemaakt van een toekomstige gebeurtenis, waarvan de realisatie onzeker is
- ontbindende voorwaarde: de eigendomsoverdracht gaat meteen over bij de wilsovereenstemming van de partijen. Indien de voorwaarde vervuld wordt, is er retroactieve ontbinding
- mogelijkheid tot terugkoop: de verkoper kan beslissen het goed terug te nemen na terugbetaling van de ontvangen koopsom en de kosten van de oorspronkelijke verkoop.
1.2. Overdracht van risico’s
De risico’s behoren tot de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Ze worden van verkoper naar koper overgedragen samen met de eigendom. Het maakt niet uit of de zaak al dan niet is overgedragen. De risico’s zijn evenwel nog tot last van de verkoper ingeval van verkoop onder opschortende voorwaarde of verkoop met eigendomsoverdracht op termijn. Indien het goed verloren gaat in de periode tussen eigendomsoverdracht en de eigenlijke overdracht van het onroerend goed, is de verkrijger nog steeds gehouden tot betalen van de prijs.Partijen kunnen contractueel de eigendomsoverdracht en de overdracht van risico’s van elkaar los maken.
I.2. De overdracht van het genotsrecht, de verbintenissen met betrekking tot het gebouw en de fiscale verplichtingen
2.1. Voorwaarden voor het begin van het genotsrecht
In beginsel treedt het genotsrecht in werking vanaf het moment van eigendomsoverdracht. Partijen kunnen hier van afwijken door te stellen dat de koper reeds gebruik kan maken van het genotsrecht voor de eigendomsoverdracht.Er is een vervroegd genotsrecht van de koper indien hij in bezit is van het goed, nog voor de ondertekening van de authentieke akte. Als later blijkt dat de kandidaat-koper niet in staat is de koop te realiseren, zal hij gehouden zijn tot betaling van een schadevergoeding.
Soms is het ook mogelijk dat de verkoper geniet van een uitgesteld genotsrecht omdat hij nog geen andere woonplaats heeft gevonden. Er zal dan wel altijd een datum vastgesteld worden waarop men het onroerend goed zal moeten verlaten. Als de verkoper zich niet aan deze datum houdt, zal hij een schadevergoeding moeten betalen.
Als het onroerend goed vrij is, zal het genotsrecht aanvangen op het moment van de eigenlijke inbezitname van het goed. Wordt het onroerend goed verhuurd, dan zal het genotsrecht beginnen te lopen vanaf ontvangst van de huur.
2.2. Overdracht van contracten met betrekking tot het gebouw
Eigenaar zijn van een onroerend goed brengt een aantal rechten en plichten met zich mee, die aanleiding geven tot het afsluiten van een contract. Soms wordt de overdracht van deze contracten naar de koper geregeld door de wet, andere keren is er een overeenkomst voor nodig.Het verzekeringscontract tegen brand wordt samen met de eigendom overgedragen aan de koper bij de verkoop van een onroerend goed. De verkoper moet de koper op de hoogte brengen van de verzekeringspolis. Hij moet ook zijn verzekeraar verwittigen, die dan eventueel de mogelijkheid heeft het verzekeringscontract alsnog op te zeggen. De koper kan de polis opzeggen volgens de modaliteiten die in de polis zijn vermeld.
De polissen voor ‘tienjarige verantwoordelijkheid’ en ‘dommages-ouvrages’ die in het kader van bouwwerken verplicht moeten worden afgesloten, gaan van rechtswege over op de koper. In principe treedt de koper niet automatisch in de plaats van de verkoper inzake contracten met derden. Indien de partijen dit toch willen realiseren, moet het gaan om een overdraagbaar contract. Vervolgens moet er tussen hen een akkoord bestaan over de overdracht van het contract. Als de overdracht tegenstelbaar is, zal de verkoper bevrijd worden van zijn verplichtingen.
Praktisch gezien zal de verkoper dus altijd gevraagd worden mede te delen aan de koper welke contracten hij heeft afgesloten. De koper beslist dan welke contracten hij wil verder zetten en welke hij wilt ontbinden.
2.3. Fiscale verplichtingen
- Grondbelasting: in principe is de verkoper schuldenaar van de grondbelasting in het jaar van de verkoop van het onroerend goed. Partijen kunnen overeenkomen dat de koper de belasting, betaald na de verkoop van het onroerend goed, zal terugbetalen aan de verkoper. Deze overeenkomst is enkele tegenstelbaar tussen de partijen, maar niet ten opzichte van de fiscale administratie. De fiscus heeft een voorrecht dat enkel kan uitgeoefend worden indien het onroerend goed wordt verhuurd. Zij kan, indien de grondbelasting niet wordt betaald, bij de verkoop van het onroerend goed, aanspraak maken op de huurgelden.Het kan zijn dat de verkoper in het jaar, volgend op het jaar van de verkoop, nog een verwittiging ontvangt tot betaling van de grondbelasting op een onroerend goed waarvan hij niet langer eigenaar is. Verkoper kan dan een belastingverlichting bekomen na publicatie van de verkoopsakte op het hypotheekkantoor, hetzij ambtshalve, hetzij na klacht van verkoper of koper. - Woningbelasting: deze komt toe aan degenen die op 1 januari van het betreffende jaar in het gebouw woont. Dit kan de eigenaar, de huurder of nog een ander persoon zijn. - Taxes diverses: de overige belastingen worden overgedragen bij de verkoop van het onroerend goed, nadat de verkoper vermeld heeft over welke belastingen het precies gaat.
I.3. Verplichtingen van de verkoper
I.4. Informatieplicht
Volgens de rechtspraak rust er op de verkoper een algemene verplichting tot informatie en advies. De inhoud van deze informatieplicht kan evenwel niet met zekerheid exact worden gedefinieerd. Ze komt hoe dan ook tot uiting in de clausule tot benaming van het onroerend goed, waarin alle details betreffende het gebouw worden opgenomen.De niet-naleving van de informatieplicht kan de nietigheid van het contract tot gevolg hebben, op basis van een gebrek in de wilsovereenstemming. Ze kan ook een ontbinding van de verkoop en de toekenning van schadevergoeding teweegbrengen.
I.5. Leveringsplicht
Door de levering van het onroerend goed verkrijgt de koper effectief het bezit erover. Deze leveringsplicht bestaat echter uit een dubbele verplichting: de verkoper moet ten eerste het goed leveren, maar hij moet ten tweede ook zorgen dat het geleverde goed conform is met wat in het contract werd overeengekomen. Het onroerend goed moet worden geleverd in de staat waarin het zich bevond op het moment van de verkoop. De levering moet gebeuren volgens de vormen voorzien in het contract. Het gaat er om dat het goed ter beschikking wordt gesteld van de koper. Indien er in het contract niets is voorzien, wordt de levering door het Burgerlijk Wetboek geregeld: overdracht van de sleutels of overdracht van de eigendomstitel.Zoals eerder vermeld, gaat het erom dat het geleverde goed overeenkomt met wat in het contract specifiek werd opgenomen. De verkoper moet ook de inhoud van het onroerend goed leveren, indien dit is voorzien in het contract.
Bij niet-naleving van deze verplichting, gelden de sancties die voorzien zijn in het Burgerlijk Wetboek. Wat ook de reden van niet-naleving mag zijn, de koper heeft steeds het recht de verkoop te ontbinden op basis van artikel 1184 Code civil. De koper mag ook schadevergoeding vragen voor het geleden nadeel, of hij nu de verkoop wil ontbinden of niet. Enkel in geval van overmacht zal de verkoper niet gehouden zijn tot levering van het goed.
5.1. Vrijwaring tot uitwinning
De vrijwaring kan 2 vormen aannemen:- de vrijwaring voor eigen daad: de verkoper moet aan de koper het vredig gebruik van het verkochte goed garanderen. Hij mag geen rechtsstoornis of feitelijke stoornis teweegbrengen. Een rechtsstoornis is elke inbreuk gebaseerd op een recht. Een verkoper die nog een andere titel op het goed heeft, zoals vb. vruchtgebruiker, verhuurder, … mag dit recht niet laten gelden. Indien hij dit toch doet, kan de koper zich beroepen op de vrijwaring, die niet voor verjaring vatbaar is. Alle inbreuken die niet gebaseerd zijn op een recht, zijn feitelijke stoornissen. De regels tot vrijwaring zijn van openbare orde. Het is de partijen niet toegelaten hiervan af te wijken of de vrijwaring te beperken.
- de vrijwaring voor daden van derden: deze is verschuldigd indien voldaan is aan 3 voorwaarden:
° er moet een betwisting van rechten bestaan: dit gebeurt meestal door de vordering van een derde tegen de koper
° de aard van het geëiste recht: er is een totale uitwinning wanneer een derde eist dat de koper afstand doet van al zijn rechten. Er is een gedeeltelijke uitwinning indien de koper enkel een gedeelte van zijn rechten aan de derde moet afstaan.
° de koper is ter goeder trouw
Het gaat hier om een incidentele vrijwaring, aangezien ze wordt aangewend op het moment dat een derde zijn recht wil laten gelden. Het gaat echter om een hoofdvrijwaring indien de koper zich direct wendt tot de verkoper. In geval van volledige uitwinning kan de koper de terugbetaling van de prijs, de kosten en een schadevergoeding vragen. Bij gedeeltelijke uitwinning kan de koper de verkoop ontbinden indien het voorwerp van de uitwinning beslissend is voor zijn toestemming.
5.2. Vrijwaring voor verborgen gebreken
De verkoop van een onroerend goed dat nog moet worden gebouwd, valt niet binnen dit toepassingsgebied aangezien zij geniet van een speciale regeling. Wat betreft de regeling van de vrijwaring voor verborgen gebreken inzake de verkoop van een onroerend goed, zijn er grondvoorwaarden en een termijnvoorwaarde. De grondvoorwaarden zijn:- Het moet gaan om een gebrek dat het verkochte goed raakt. Dit gebrek moet bovendien aanwijsbaar zijn.
- Het moet gaan om een gebrek dat het onroerend goed ongeschikt maakt voor het gebruik waarvoor het is bestemd.
- Het verborgen gebrek moet verwezenlijkt zijn voor de verkoop, zo niet zal het risico voor de koper zijn. De koper zal moeten bewijzen dat het gebrek bestond voor de verkoop.
- Het moet wel degelijk gaan om een verborgen gebrek, niet om een zichtbaar gebrek. De koper moet in ieder geval het onroerend goed onderzoeken en minimale vaststellingen doen. Indien er een serieuze twijfel bestaat over de aanwezigheid van een verborgen gebrek, zal de koper als nalatig beschouwd worden indien hij geen expertise laat verrichten. De verkoper van zijn kant moet zich vrijwaren voor verborgen gebreken, zelfs al zijn ze niet te ontdekken.
De termijn om een actie tot vrijwaring in te stellen is 2 jaar, sinds de nieuwe wet van 17 februari 2005. Daarvoor had de wet het over een ‘korte termijn’. Deze termijn begint te lopen vanaf de dag dat het gebrek werd ontdekt door de koper. Indien de voorwaarden allemaal zijn vervuld, kan de koper hetzij de vernietiging van het contract, hetzij een vermindering van de prijs vragen. De verkoper kan enkel gehouden zijn tot betaling van schadevergoeding indien hij het goed verkocht heeft, zich bewust zijnde van het bestaan van het gebrek. De koper heeft 2 mogelijkheden:
° de actio quanti minoris: de rechter zal het gedeelte van de prijs waarop hetverborgen gebrek betrekking heeft, opnieuw schatten. Het gaat hier evenwel niet
om een volledige teruggave van de prijs, slechts een gedeeltelijke.
° de actio redhibitoria: deze heeft tot doel de retroactieve vernietiging van het contract.
De koper kan verder ook nog een vervangende of aanvullende schadevergoeding eisen. Indien de verkoper ter kwader trouw is, zal hij gehouden zijn tot schadevergoeding. Is de verkoper echter ter goeder trouw, zal zijn verplichting tot het betalen van een schadevergoeding beperkt worden tot het terugbetalen van de prijs en de kosten die door de verkoop ontstaan zijn.
5.3. De clausule “charges et conditions”
In deze clausule zal de verkoper proberen zijn verplichtingen zoveel mogelijk te beperken. Zulke clausule kan verregaande gevolgen hebben.Er zijn echter beperkingen aan deze clausule gesteld:
- met betrekking tot de informatieplicht: de verkoper kan zich in de clausule niet van deze verplichting ontdoen
- met betrekking tot de leveringsplicht
- met betrekking tot de vrijwaring tot uitwinning
- met betrekking tot de vrijwaring voor verborgen gebreken
I.6. De fiscale aspecten van de verkoop
6.1. Verkoop onderworpen aan de taxe départementale de publicité foncière (TDPF)
De TDPF wordt verrekend op de koopsom, vermeerderd of verminderd met de lasten die er op rusten. Ze wordt verrekend op de handelswaarde, indien deze hoger ligt dan koopsom + lasten.Als koopsom wordt in aanmerking genomen de prijs die bepaald werd in de authentieke verkoopakte. Met handelswaarde wordt bedoeld: de prijs die men zou kunnen krijgen voor het onroerend goed door middel van vraag en aanbod.
Voor gebouwen die dienen als woning of garage, kan een vermindering worden toegekend.
Elke overeenkomst die tot doel heeft de prijs te veinzen, is nietig en heeft geen enkel effect.
De belastingsvoet van de TDPF is vastgelegd op 3,60%. De belastingsvoet kan variëren naargelang het departement. Ze bevindt zich echter altijd tussen 1% en 3,60%.
In de meerderheid van de verkopen wordt er ook een bijkomende belasting geheven ten voordele van de gemeente waarin het onroerend goed is gelegen. Deze heeft een belastingsvoet van 1,20%.
Ten slotte ontvangt de Staat ook 2,50% berekend op het bedrag van TDPF en een bijkomende belasting van 0,20% of 0,10%.
Voor bepaalde onroerende goederen geldt er een speciaal regime:
- plattelandsgebouwen
- kopen van onroerende goederen door de Staat of publieke organisaties: zij zijn vrijgesteld van TDPF
- verwerving door handelspersonen
- kopen van onroerende goederen door HLM, SEM of mutuelles de retraite des anciens combattants
6.2. Verkoop van een gebouw onderworpen aan de TVA immobilière
Het moet gaan om een nieuw gebouw (verkocht voor de voltooiing of binnen de 5 jaar na voltooiing, zonder eerst een andere overdracht ten kostbare titel te hebben gedaan), een vernieuwd of vergroot gebouw. Een gebouw is voltooid indien voldaan is aan de voorwaarden van bewoning of gebruik.De TVA is opeisbaar op de datum van de verkoopakte of, bij gebrek aan een akte, op het moment van eigendomsoverdracht. De TVA wordt berekend op de prijs zonder belasting of op de handelswaarde, indien deze laatste hoger is. De normale belastingsvoet is 19,60% (8% voor Corsica en 8,50% in de departementen Outre-mer). Er is een verminderd tarief voor nieuwe gebouwen die bestemd zijn voor verhuur: 5,50%. Verminderingen kunnen in 2 gevallen toegepast worden:
- gebouwen die bestemd zijn als woning
- gebouwen die gebruikt worden voor beroeps-, commerciële of industriële doeleinden: er is 1/20 aftrekbaar per burgerlijk jaar vanaf de eerste ingebruikname, tenzij de TVA reeds volledig werd afgetrokken door de verkoper in het kader van zijn beroepsactiviteit. De TVA verschuldigd op de verkoop van een onroerend goed waarvan de bouw nog niet voltooid is of voltooid wordt in minder dan 5 jaar, is ten laste van de verkoper. De verkoper, wettelijke schuldenaar, heeft 3 mogelijkheden om zijn prijs te bepalen (om zo de TVA te verhalen bij de verkoop van het onroerend goed): - TTC (toute taxe comprise): hier omvat de overeengekomen prijs de TVA die verschuldigd is bij overdracht
- HT (hors taxe): indien de prijs is bepaald exclusief belasting, wordt de TVA voldaan door de verkrijger op de verkoopprijs, zonder de mogelijkheid de door de verkoper voldane TVA af te trekken.
- “Net vendeur”: verkoper en verkrijger kunnen overeenkomen dat de verkrijger aan de verkoper de TVA betaalt.
6.3. Verkoop van bouwgrond
De verkrijging van bouwgronden is niet langer volledig onderworpen aan de TVA. Indien de aankoop van een bouwgrond toch onderworpen is aan de TVA, is ze vrijgesteld van TDPF en bijkomende belastingen. Er is slechts een vast recht verschuldigd van 125€. Wat verstaat men nu precies onder bouwgrond? Het gaat hier om:- naakte terreinen
- terreinen waar gebouwen opstaan die moeten worden gesloopt
- onvoltooide onroerende goederen
- het recht om reeds bestaande gebouwen te verhogen De TVA is slechts toepasselijk binnen de limiet:
- 2 500m² per woning, indien het gaat om individuele woningen
- het volledige terrein, indien het gaat om collectieve gebouwen, met tuinen
- oppervlaktes, bezet door noodzakelijke constructies, indien het gaat om gebouwen waarvan minstens ¾ niet gebruikt wordt als woning Er moet een verbintenis zijn om te bouwen. Er geldt een termijn van 4 jaar, te tellen van de datum van de akte, om noodzakelijke werken uit te voeren om een gebouw op te richten. Deze termijn wordt met 1 jaar verlengd indien de werken aangevat zijn voor het verstrijken van de vervaldatum. Indien er opeenvolgende overdrachten zijn van hetzelfde terrein, heeft elke verkrijger een termijn van 4 jaar om het gebouw op te richten. Binnen de 3 maanden na het verstrijken van de vierjarige termijn, moet de verkrijger de voltooiing van de bouwwerken verantwoorden door een certificaat dat ondertekend is door de burgemeester van de gemeente waarin het terrein zich bevindt. Indien de werken niet voltooid zijn binnen de wettelijke termijn, is TDPF opeisbaar volgens het gemeen recht. Bij verkoop van bouwgrond is de verkrijger de wettelijke schuldenaar van de TVA. Het belastbaar feit is de akte die de overeenkomst omvat. Bij gebrek aan overeenkomst, is de eigendomsoverdracht het belastbare feit. Datum van opeisbaarheid van de TVA is gelijk aan de datum van het belastbaar feit. De TVA wordt geheven op de verkoopprijs, verhoogd met de kosten, of op de handelsprijs indien deze hoger is. De belastingvoet is vastgesteld op 19,60% (8% voor Corsica en 8,50% voor de departementen Outre-mer). Indien het gaat om een sociale woning, wordt de belastingvoet verminderd tot 5,50%. De verkoper kan de TVA aftrekken op de verkoop, indien hij hiervan wettelijke schuldenaar was. De verklaringen en betaling bij een verkoop van bouwgrond zijn dezelfde als bij de verkoop van een gebouw, onderworpen aan de TVA. Er is een speciale regeling voor bouwgronden, gekocht door particulieren om woningen te bouwen. Deze zijn niet onderworpen aan de TVA immobilière, maar aan de TDPF volgens de normale belastingvoet van 3,60%. Het gaat hier enkel en alleen om fysieke personen. Het terrein moet aangekocht worden met het oog op de constructie van een woning. Als het gaat om een gebouw dat deels woning en deels voor een vrije beroepsactiviteit, die vrijgesteld wordt van TVA, wordt gebruikt, zal het gebouw in zijn geheel beschouwd worden als woning. Indien het gebouw gebruikt wordt als woning en voor een beroepsactiviteit, is het vereist een onderscheid te maken tussen de prijs voor de woning en de prijs voor het gedeelte bestemd voor de beroepsactiviteit. Het gedeelte dat dient als woning zal dan ressorteren onder de TDPF. Indien de verkoper een locale gemeenschap is, mag zij er voor kiezen de verkoop van een bouwgrond aan een particulier te laten vallen onder de TVA.
6.4. Belasting op de meerwaarde
Hier is het noodzakelijk een onderscheid te maken tussen de overdracht van onroerende goederen tussen particulieren, tussen vennootschappen en het specifieke regime voor buitenlandse belastingbetalers. Overdracht door particulieren De belastingplichtige personen zijn particulieren die daden van beheer, met betrekking tot hun persoonlijk vermogen, stellen. Alle overdrachten ten bezwarende titel zijn belastbaar, indien het gaat om onroerende goederen, rechten die rusten op onroerende goederen (vruchtgebruik, naakte eigendom, …), bepaalde vennootschapsrechten. Er gelden enkele vrijstellingen:- Aangezien er een jaarlijkse vermindering is van 10% vanaf het 5e jaar, zal de meerwaarde kwijtgescholden zijn vanaf het 15e jaar van in bezit zijn van het goed.
- Ook de meerwaarde op de overdracht van een hoofdverblijfplaats, wordt kwijtgescholden.
- Bepaalde ruilverkavelingen zijn ook vrijgesteld van de meerwaarde.
- Onteigening wordt gelijkgesteld met een overdracht ten bezwarende titel en is dus in principe belastbaar.
- De belasting op de meerwaarde is ook niet verschuldigd wanneer de verkoopprijs lager dan 15 000€ bedraagt.
- Eigenaars van een invaliditeitskaart of een bejaardenpensioen, zijn niet onderworpen aan de belasting op de meerwaarde.
- Uitkeringen van de verzekering omwille van een ramp (ongeval), zullen niet in aanmerkingen genomen worden voor het berekenen van de meerwaarde bij de verkoop van het betreffende goed.
- De overdracht van goederen voor sociale huurders zijn ook vrijgesteld van meerwaarde indien ze zijn gerealiseerd tussen 28/07/2005 en 31/12/2007. Het belastbaar feit wordt bepaald door de overdracht ten bezwarende titel. Deze wordt gerealiseerd op de dag van de authentieke akte die de vervreemding vaststelt of op de dag dat de overdracht een zekere datum verkrijgt door inschrijving op het hypotheekkantoor. De vaststelling van de belastbare meerwaarde gebeurt in 3 fasen:
1.Berekenen van de bruto meerwaarde: overdrachtsprijs – aankoopprijs
à vaststellen van de overdrachtsprijs: dit is de prijs die in de akte is bepaald
à vaststellen van de aankoopprijs: de prijs die in de akte wordt bepaald of de marktwaarde van het goed. Om de aankoopprijs van een goed waarop naakte eigendom of vruchtgebruik geldt, moet men kijken naar de barema’s die zijn opgenomen in artikel 669 van CGI. Bij de aankoopprijs telt men ook nog de kosten en sommige uitgaven.
2. Berekenen van de netto meerwaarde: vanaf het 5e jaar dat men in bezit is van het goed, geldt er een vermindering van 10% per jaar op de bruto meerwaarde.
3. De belastbare meerwaarde vaststellen: de netto meerwaarde, na aftrek van de 10% wegens bezit, wordt voor elke handeling verminderd met 1 000€. Enkele bijzondere gevallen:
- verkoop van een onroerend goed na vereniging van eigendom: de meerwaarde is gelijk aan de som van de marktwaarde van elk recht afzonderlijk (naakte eigendom en vruchtgebruik).
- onroerend goed, toegewezen als gevolg van een boedelverdeling: hier dient men na te gaan of het al dan niet gaat om een verdeling van een erfenis of een huwelijksgemeenschap. Als het gaat om een verdeling van een erfenis of een huwelijksgemeenschap, moet de meerwaarde berekend worden op de waarde vanaf de dag dat de erfenis is opengevallen of dat men het goed verkregen heeft uit de huwelijksgemeenschap. Zoniet, moet de termijn voor bewaring berekend worden vanaf de datum van de verdelingsakte of de akte tot individualisering.
- onroerend goed, gebouwd door de verkoper: hier wordt de belastbare meerwaarde bepaald door het aandeel van de meerwaarde eigen aan het terrein en eigen aan de verbouwingswerken. De meerwaarde wordt belast volgens een proportionele belastingvoet van 16%. Bij deze belasting voegen zich verder ook nog de sociale voorheffing (CSG 8,20%; CRDS 0,5% en sociale voorheffing 2%) en haar bijkomende contributie (0,3%). De totale belasting komt neer op 27%. Een verklaring, conform aan het model opgesteld door de administratie, herneemt de elementen die nodig zijn voor de identificatie van de overdrager, de vaststelling van de belastbare meerwaarde en voor de opheffing van de belasting op de meerwaarde. De verkoopsakte moet volgende vermeldingen bevatten:
- het adres van de belastingsdienst
- de prijs van de overdracht van elk goed
- de aankoopprijs van een goed of, als het gaat om een gratis overdracht, de naam van de vorige eigenaar, zijn adres en eventueel de datum van zijn overlijdenOverdracht door vennootschappen Men maakt hier een onderscheid tussen transparante vennootschappen en niet-transparante vennootschappen. Men beschouwt een vennootschap als transparant indien de fiscale administratie meent dat er geen afzonderlijke persoonlijkheid is tussen de vennootschap en haar leden, die beschouwd worden als directe eigenaars van de onroerende goederen van de vennootschap.
De regels van de fiscale transparantie geldt enkel voor vennootschappen die als doel hebben:
- het verkrijgen of bouwen van gebouwen met als doel ze te verdelen in fracties, bestemd voor de vennoten, in eigendom of voor genot
- het beheer van de verdeelde gebouwen
- het verhuren, voor rekening van een of meer leden van de vennootschap, van de gebouwen, geheel of gedeeltelijk. Indien een onroerend goed in de vennootschap wordt ingebracht door een fysiek persoon of een SCI (Société Civile Immobilière), geldt de eigendomsoverdracht die hierdoor tot stand komt, enkel op het gedeelte van het onroerend goed dat overeenkomt met de rechten op dat ingebrachte onroerend goed, verkregen door de medevennoten van de inbrenger. De meerwaarde wordt volgens dezelfde verhouding belast. De inbreng van een onroerend goed door een fysiek persoon of een SCI aan een niet-transparante vennootschap is een belastbare handeling.
Indien een onroerend goed door de vennootschap verkocht wordt, wordt de eventueel gerealiseerde meerwaarde bepaald op niveau van de vennootschap. Ze is belastbaar op naam van elke vennoot die aanwezig was op de datum van de overdracht, verhoudingsgewijs berekend volgens ieders sociale rechten.
De gerealiseerde netto meerwaarde wordt belast volgens het tarief van 16%. Het is mogelijk dezelfde sociale voorheffing bij te voegen om zo te komen tot een belastingvoet van 27%. Buitenlandse belastingbetalers (niet gevestigd in Frankrijk) Deze regeling is van toepassing op volgende personen:
- fysieke personen die hun fiscale domicilie buiten Frankrijk hebben in de zin van artikel 4B van de Code général des impôts. Het gaat hier om personen die niet beantwoorden aan één van de volgende voorwaarden:
° zijn hoofdverblijfplaats of woning in Frankrijk hebben
° een beroepsactiviteit uitoefenen in Frankrijk
° in Frankrijk zijn economische interesses hebben
° een gezant van de Staat zijn die zijn activiteit in het buitenland uitoefent
- vennootschappen of organen waarvan de zetel zich in het buitenland situeert
- vennootschappen of organisaties die vallen onder de artikelen 8 – 8ter van de Code général des impôts, waarvan de zetel zich situeert in Frankrijk in verhouding tot de sociale rechten die de vennoten in het buitenland in handen hebben
Deze specifieke regeling heeft betrekking op:
- de meerwaarde voortkomend uit de overdracht ten bezwarende titel van (on)gebouwde onroerende goederen in Frankrijk
- de rechten op deze onroerende goederen
Ze is niet van toepassing op de overdracht gerealiseerd door fysieke of morele personen niet gedomicilieerd in Frankrijk, die een industriële, commerciële of landbouwonderneming uitbaten in Frankrijk, of die een niet commerciële beroepsactiviteit uitoefenen. De niet-inwoners genieten van dezelfde vrijstellingen waarvan de inwoners geniet in geval van onteigening, ruilverkaveling of wanneer de verkoopprijs lager is dan 15 000€. Vanaf 1/01/2006 is er ook speciale vrijstelling onder bepaalde voorwaarden voor fysieke personen die in Frankrijk wonen maar hun domicilie elders hebben en lid zijn van de Europese Unie. De meerwaarde wordt op dezelfde manier bepaald als voor inwoners van Frankrijk. De belastingvoet is vastgesteld op 16%. In sommige gevallen kan de sociale voorheffing er worden bijgeteld, wat de belastingvoet op 27% brengt.
De voorheffing wordt kwijtgescholden op het moment van publieke openbaarheid of registratie, of bij gebrek aan beiden, in de maand van de overdracht. Indien de overdrager onderworpen is aan de inkomstenbelasting, bevrijdt de afbetaalde voorheffing hem hiervan.
