De transactiekosten
1.1. Rechten te betalen aan de Schatkist
Vooreerst is er de departementale belasting (TDPF). Daar bovenop moeten ook de toegevoegde waarde op het onroerend goed (VAI – valeur ajoutée immoblière), het salaris van de conservator (0,10% van de verkoopprijs) en de kosten van de hypothecaire inlichtingen betaald worden aan de Staat. Naar aanleiding van de verkoop van een onroerend goed moeten er 2 hypothecaire inlichtingen gevraagd worden: de eerste voorafgaand aan het ondertekenen van de akte, de tweede bij het publiceren in het onroerend goed register.1.2. Uitbetalingen
Het gaat hier om de kosten die een notaris heeft gemaakt om de veiligheid van de overdracht te kunnen garanderen. Hij moet zich hierover weliswaar verantwoorden. Bijvoorbeeld het betalen van de tussenkomst van een expert of indien er kopieën gemaakt moeten worden van de eigendomsakten.1.3. Bezoldiging van de notaris
De bezoldiging van de notaris kan opgedeeld worden in 2 delen:- de bezoldiging relatief aan de formaliteiten die volgens de wet en de reglementen vervuld moeten worden, voorafgaand en posterieur, aan de notariële akte.
- de bezoldiging die proportioneel zijn aan alle bijkomende kosten. Deze bezoldiging wordt berekend op de verkoopprijs volgens het normaal tarief. Er kunnen verminderingen toegepast worden voor nieuwe gebouwen of voor gebouwen waarvan de oprichting nog voltooid dient te worden. Er geldt een verbod voor gedeeltelijke verminderingen indien de verkoopprijs minder dan 80 000€ is. Indien de verkoopprijs 80 000€ overschrijdt, kan men een eventuele vermindering bekomen tot aan de limiet van 80 000€.
1.4. Bezoldiging van de onderhandelingen
Deze zijn verschuldigd indien er 3 voorwaarden cumulatief vervuld zijn:- de notaris moet van 1 van de partijen een geschreven mandaat hebben gekregen om een medecontractant te zoeken
- de notaris moet de medecontractant zoeken, ontdekken en in contact brengen met zijn mandataris
- de gemandateerde notaris moet de akte ontvangen of ten minste deelnemen aan de ontvangst van de akte
Eventuele kosten die gemaakt worden voor de publiciteit van de onderhandelingen, zijn voor rekening van de notaris.
1.5. Commissieloon van de vastgoedmakelaar
Dit wordt volgens de wet Hoguet (Loi Hoguet) geregeld. De vastgoedmakelaar moet eerst een mandaat krijgen van zijn klant om partijen te vinden en bijeen te brengen. Dit mandaat kan gewoon of exclusief zijn. Een gewoon mandaat gebeurt schriftelijk en vermeldt in hoeveel exemplaren het is opgesteld. Het geldt voor een bepaalde duur en bepaalt de vergoeding die de makelaar zal ontvangen. Het bedrag van deze vergoeding mag vrij bepaald worden. In het mandatenregister (Registre des mandats) zullen in chronologische volgorde alle mandaten vermeld worden. Tenslotte dient men ook in het mandaat op te nemen onder welke voorwaarden de makelaar geld mag ontvangen, uitgeven of teruggeven. Een exclusief mandaat bevat alle vermeldingen van een gewoon mandaat en is beperkt in de tijd. Men dient in duidelijke letters uitdrukkelijk te vermelden dat het om een exclusief mandaat gaat. Als het mandaat reeds 3 maanden bestaat, te tellen vanaf de datum van handtekening, kan het op elk moment opgezegd worden. Voordat de makelaar recht heeft op zijn loon, zal hij moeten voldoen aan enkele voorwaarden:1. Hij moet een geldig, geschreven mandaat kunnen voorleggen dat alle noodzakelijke en vereiste vermeldingen bevat.
2. Hij moet zich verantwoorden over het vinden van de medecontractant en over hoe hij deze in contact heeft gebracht met zijn mandataris.
3. De maatregelen die door de makelaar werden genomen, moeten leiden tot een akkoord tussen de mandataris en de medecontractant. In een geschreven akte zal vervolgens de definitieve deelname (verbintenis) van de partijen worden opgenomen.
4. De verkoop moet werkelijk tot stand komen. De commissie komt niet tot stand voordat alle voorwaarden zijn vervuld. Indien er geen verkoop tot stand komt, is er aldus geen commissie. Indien volgens het recht van voorkoop, verkrijger 1 wordt vervangen door verkrijger 2, op initiatief van de verkoper, heeft de makelaar alsnog recht op zijn loon. De makelaar ontvangt zijn vergoeding vanaf het moment dat de overeenkomst, die door zijn tussenkomst tot stand kwam, wordt vastgesteld bij authentieke akte. Er is ook mogelijkheid tot het bekomen van schadevergoedingen:
- Strafclausule: er zal toch nog steeds geld verschuldigd zijn door de mandataris, zelfs indien de overeenkomst tot stand is gekomen zonder de zorgen van de tussenpersoon. Dit moet uitdrukkelijk vermeld worden, in duidelijke letters.
- Men kan in een clausule voorzien dat er na de verkoop nog een vergoeding wordt uitgekeerd omdat men tevreden is over de prestaties van de makelaar.
- Indien de partijen omwille van een weigering tot uitvoeren van de verbintenissen de authentieke akte niet willen ondertekenen en de makelaar hier het slachtoffer van wordt, zal hij toch nog steeds recht hebben op zijn vergoeding. Indien deze verbreking (rupture) te wijten is aan de mandataris, spreekt men van contractuele aansprakelijkheid. Indien ze te wijten is aan de medecontractant, spreekt men van een burgerlijke delictuele aansprakelijkheid. Men zal bij deze laatste dan spreken over een fout, schade en een oorzakelijk verband tussen beide begrippen.
- Indien meerdere makelaars van de mandataris een mandaat gekregen hebben, zal enkele degene die de verkoopsovereenkomst effectief tot stand heeft gebracht, loon ontvangen. Op de makelaar rusten ook enkele verplichtingen:
- Hij moet zorgvuldig zijn, zoals men dat van een professional kan verwachten
- Hij is gehouden tot een middelenverbintenis. Het louter mislukken van de totstandkoming van de overeenkomst is niet genoeg om zijn aansprakelijkheid te bewijzen.
- Hij moet alle formaliteiten invullen opdat de akte geldig en doeltreffend is.
- Hij heeft een adviserende taak en dient de partijen bij te staan en in te lichten.
1.6. Ereloon van de notaris
Cliënten moeten op voorhand schriftelijk worden verwittigd in verband met de kostbare aard van de diensten en een schatting van het te betalen bedrag.1.7. Lening van de koper
Deze is verplicht vast te stellen bij notariële akte. Deze akte geeft aanleiding tot enkele kosten: uitbetalingen, loon van de conservator (0,05%), bezoldiging van de notaris.De bezoldiging van de notaris worden berekend volgens het gemeen recht.
Er zijn o.a. verminderingen voor:
- hypothecaire leningen die als doel hebben een beroepsactiviteit te financieren
- indien derden waarborg staan (cautionnement)
1.8. Schrapping van een inschrijving, rustend op een verkocht gebouw
Na de verkoop van een onroerend goed, moeten de leningen worden terugbetaald en de ingeschreven voorrechten worden opgeheven. De kosten hiervan zijn ten laste van de verkoper.Inzake de vergoeding van de notaris, wordt er een onderscheid gemaakt dus een gehele of gedeeltelijke opheffing. Indien de te schrappen inschrijving rust op meerdere onroerende goederen, zal de notaris een gedeeltelijke opheffing tot stand brengen waardoor de waarborgsom (gage) wordt verminderd. Andere kosten, behalve de bezoldiging van de notaris, zijn: registratiekosten (25€) en het loon van de conservator der hypotheken (0,05%).
1.9. Kosten van een notariële akte: schuldvordering en controle
De kandidaat-verkrijger moet de kosten op voorhand betalen. Indien dit niet gedaan wordt, kan de notaris de ontvangst van de akte weigeren. Het verzuim van voorafgaande betaling kan een professionele fout uitmaken, die de aansprakelijkheid van de notaris tot gevolg kan hebben, aangezien hij daarmee een beroepsverplichting miskent.De notaris die de akte heeft opgesteld, dient aan de partij een gedetailleerde rekening te geven.
Indien de uitbetalingen niet zijn geregeld, heeft de notaris het recht alle documenten en formulieren bij te houden die normaal gezien terug naar de cliënt dienen te gaan (retentierecht). De controle gebeurt door de voorzitter van de departementale
