Wat zijn de gevolgen van het coronavirus op een compromis de vente getekend vóór aanvang van de gezondheidsmaatregelen tegen het coronavirus in Frankrijk?
U heeft het huis van uw dromen in Frankrijk gevonden net vóór de uitbraak van het coronavirus en het compromis de vente getekend. In het compromis de vente staat een uiterste datum van ondertekening van de definitieve verkoopakte voor de notaris die valt binnen de lockdown-periode in Frankrijk. U had echter niet kunnen voorzien dat u niet fysiek bij de notaris aanwezig zou kunnen zijn door de maatregelen in Frankrijk en elders in Europa waardoor reizen naar en binnen Frankrijk wellicht onmogelijk voor u geworden is.
Wat zijn de juridische gevolgen van de genomen maatregelen in Frankrijk?
De gevolgen van het coronavirus op de (ver)koop van een onroerend goed in Frankrijk waarbij het compromis de vente al getekend is.
Kan de verkoop zonder gevolgen geannuleerd worden?
Nee, in principe niet. Het Franse compromis de vente is juridisch bindend. Partijen moeten de voorwaarden vastgelegd in het contract dan ook volledig nakomen.
Als één van de verplichtingen niet wordt nageleefd, voorziet het compromis de vente in een aantal opzeggingsclausules en boetes. Bijvoorbeeld, als de koper de koop niet wil doorzetten verliest hij het aanbetalingsbedrag, het dépôt de garantie. Dit bedrag komt in Frankrijk meestal overeen met ongeveer 10% van de aankoopprijs.
Het kan echter zo zijn dat er ook ontbindende voorwaarden zijn opgenomen in het compromis de vente. Een ontbindende voorwaarde kan bij voorbeeld zijn als de koper geen hypotheek kan krijgen van een bank.
Kan de koper zich in dit geval beroepen op overmacht?
In geval van een uitzonderlijke gebeurtenis kunnen partijen van een Frans contract ontheven worden van hun contractuele verplichtingen.
Het coronavirus en de door de Franse regering als gevolg hiervan genomen maatregelen is bij uitstek een geval van overmacht (namelijk onvoorzienbaar en oncontroleerbaar). Dit argument zou dus ingeroepen kunnen worden als het compromis de vente getekend is vóór het begin van de lockdown in Frankrijk naar aan leiding van het coronavirus.
Dit is echter volledig hypothetisch omdat er maar weinig tot geen compromis de vente zijn die een dergelijke clausule van een overmachtssituatie bevatten.
Een verplaatsing van de datum is derhalve wenselijk
De koper kan dus met recht vragen dat de verkoopdatum opgeschoven wordt wegens de lockdown die in Frankrijk van kracht is naar aanleiding van het coronavirus.
Door de huidige maatregelen in Frankrijk die gelden ten aanzien van de bewegingsvrijheid van burgers, is het bijna onmogelijk om een verhuizing te organiseren. Zo is het ook vrijwel onmogelijk om werkzaamheden te laten uitvoeren aan de nieuwe woning.
Daarbij kan de koper er dus belang bij hebben om niet meteen de gelden vrij te moeten maken van de lening die hij is aangegaan bij zijn bank om zijn aankoop in Frankrijk te financieren. Een verkoop vandaag de dag zou hem dwingen om direct de eerste termijnen van deze vastgoedlening te voldoen terwijl de koper door de lockdown in Frankrijk niet naar zijn nieuwe woning zou kunnen verhuizen. Hij zou in dat geval dus verplicht zijn dubbele woonlasten te betalen, namelijk niet alleen de nieuwe woning, maar ook zijn huidige woning.
Verschillende redenen kunnen er bij de koper toe leiden om uitstel te vragen voor de aankoop tot na de lockdown in Frankrijk. En dit ook in geval :
- de notaris in staat is de afspraken middels een videoconference uit te voeren,
- de notaris de handtekeningen van de partijen middels een machtiging kan verkrijgen.
Uiteraard kan gezien de huidige omstandigheden, de verkoper zich welwillend opstellen. In de meeste gevallen zullen partijen een wijziging ondertekenen van het compromis de vente, een zogeheten avenant. Dit document voorziet in een uitstel van de ondertekening van de definitieve verkoopakte voor de notaris.
Wat als de verkoper in Frankrijk de verkoopdatum niet wil uitstellen ?
Geconfronteerd met de huidige gezondheidscrisis en de vele economische gevolgen ervan heeft de regering een verordening aangenomen die voorziet in een aantal bijzondere maatregelen, zie hiervoor: Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020.
Deze verordening voorziet onder andere in specifieke maatregelen met betrekking tot termijnen in de periode tussen 12 maart 2020 en 24 juni 2020. Houdt u er rekening mee dat deze einddatum nog kan veranderen als de noodtoestand wordt verlengd (zie la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 ).
Gedurende deze periode worden alle boeteclausules aangaande de niet naleving van contracten “bevroren”.
Dit geldt ook voor de gebruikelijke boeteclausules opgenomen in een compromis de vente.
In elk compromis de vente gesloten in Frankrijk wordt immers de datum vastgelegd waarop – uiterlijk – de ondertekening van de definitieve verkoopakte moet plaatsvinden. Ook worden de gevolgen bij niet-naleving van deze termijn aangegeven, zoals een schadevergoeding of zelfs de ontbinding van het contract.
Zo bepaalt deze verordening dat alle strafbepalingen, ontbindende clausules of clausules die voorzien in het verlies van de rechten van de (ver)koopbelofte voor de periode van 12 maart tot en met 24 juni 2020, worden opgeschort. Dit alles als gevolg van de corona-epidemie in Frankrijk en de rest van Europa.
Pas na afloop van deze termijn kan de verkoper de koper dwingen de akte te ondertekenen. De koper beschikt vervolgens over een periode van één maand om daadwerkelijk de uiteindelijke verkoopakte te ondertekenen.
Een dergelijke maatregel tot verlenging van de contractuele termijnen wordt gerechtvaardigd door de huidige crisis in Frankrijk met betrekking tot de vastgoedmarkt.
Hierbij de hyperlink naar de circulaire aangaande de details van dit besluit. La Circulaire de présentation des dispositions du titre I de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020
Conclusie aangaande de gevolgen van het coronavirus op de verkoop van onroerend goed in Frankrijk.
De koper moet dus weten dat als het compromis de vente een datum vermeldt voor de ondertekening van de notariële akte tussen 12 maart en 24 juni 2020, hij het recht heeft te vragen dat de datum van ondertekening wordt verplaatst naar een moment tussen 25 juni en 24 juli 2020. Hij kan daarbij de datum verzetten zonder dat daarbij de contractuele sancties worden opgelegd die normaal gesproken van toepassing zijn bij een weigering de authentieke akte te ondertekenen.
Anders gezegd, hij verliest niet de rechten vastgelegd in de koopbelofte en de lening die is aangegaan om de aankoop te financieren. Ook zal hij daarbij geen enkele schadevergoeding verschuldigd zijn aan de verkoper.
Uiteraard kan de koper ook er voor kiezen de akte te ondertekenen vóór 24 juli 2020, waarbij hij dan afziet van de voorrechten voortkomend uit de bepalingen het bovengenoemde verordening.
Hierbij moet wel in herinnering gebracht worden dat hiervoor wel geldt dat dit met volledige kennis van zaken wordt uitgevoerd.
Voor elke verkoopakte ondertekend gedurende de lockdown-periode, moet wel voorafgaand en expliciet de instemming van partijen worden gegeven om af te zien van de bepalingen van bovengenoemde verordening 2020-306.
Voor de volledigheid aangaande deze kwestie moet worden opgemerkt dat geldt voor elk compromis de vente getekend tussen 02 en 12 maart 2020, dat de koper de mogelijkheid heeft om van de aankoop af te zien door zich terug te trekken tot maandag 06 juillet 2020 middernacht door toepassing van de bepalingen van L.272-1 van de Franse Bouwwet, het besluit van 25 maart 2020 Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 en artikel 642 van het Frans Burgerlijk Wetboek.
Voor meer informatie kunt u uiteraard contact met ons advocatenkantoor te Straatsburg opnemen, wij ruime kennis en ervaring in onroerend goedrecht.