Aankoop van een onroerend goed in Frankrijk

Aankoop onroerend goed Frankrijk
01jul
By Onroerend goed in Frankrijk

U heeft al dan niet concrete plannen om een onroerend goed aan te kopen in Frankrijk.

Ons advocatenkantoor kan u bijstaan en vertegenwoordigen gedurende het volledige, soms langdurige en vaak complexe proces van de aankoop van een onroerend goed in Frankrijk.

De aankoop van een onroerend goed in Frankrijk verloopt volgens diverse stappen die goed bewaakt moeten worden om de verschillende valkuilen die er zijn te vermijden.

Hierbij de voorzorgen die genomen moeten worden en aandachtspunten voorafgaand aan de aankoop van een onroerend goed in Frankrijk op een rij.

 

I. Voorafgaand aan de aankoop

In geval u overweegt een appartement te kopen in een appartementencomplex in Frankrijk dan moet u het volgende doen:

 

Als u daarentegen overweegt een vrijstaand huis wilt kopen dan moet u het volgende doen:

  • Informeren naar de oppervlakte van het onroerend goed, in de wetenschap dat de verkoper niet verplicht is dit te laten opmeten, dit staat niet in de koopbelofte, de  promesse de vente
  • U kunt eventueel de documentatie in het kadaster inzien: peux consulter la documentation cadastrale

Opgelet :

Als de grenzen van het terrein slecht zijn aangegeven, is het raadzaam een tekening te laten opmaken door een landmeter, een géomètre expert.

  • U informeert daarnaast  naar de eventuele erfdienstbaarheden, het recht van overpad, de servitudes de passage die op het goed gevestigd kunnen zijn.
  • U controleert of de aankoop alle aanpalende onderdelen bevat (kelder, garages …)

 

Indien u van plan bent om een huis te kopen in een zogenaamd  « lotissement » , oftewel een verkaveling dan is het van belang dat:

 

Wat uw project ook is, u moet in ieder geval het volgende doen:

  • Informatie opvragen over het bestemmingsplan bij de gemeente waar het onroerend goed in ligt om de plannen ten aanzien van de wijk of het gebied waar uw project gelegen is in te zien, u moet informatie opvragen over de overheidserfdienstbaarheden of beperkingen die er zijn ten aanzien van uw project.
  • Informeren naar het bedrag van de lokale belastingen zoals de taxe d’habitation (woonbelasting), en de taxe foncière (soort van onroerend goedbelasting).

 

II. De ondertekening van een koopbelofte, la promesse de vente(eenzijdige koopbelofte) of het compromis de vente.

Als de verkoper en koper het eens geworden zijn over de koop, tekenen zij een koopbelofte alvorens de definitieve koopakte te tekenen. Deze akte geeft uitdrukking aan het wederzijdse akkoord tussen de verkoper en de koper en hiermee worden de voorwaarden vastgelegd waaronder de verkoop van het onroerend goed plaats zal vinden.

De koopbelofte, het promesse de ventevoor de aankoop van een bestaande woning kan een eenzijdige koopbelofte zijn, of een compromis de vente.

 

Promesse unilatérale de vente, een eenzijdige verkoopbelofte

Deze akte kan worden getekend als een koper geïnteresseerd is voor de aankoop van een woning maar hij niet zeker is de koop te willen sluiten.  Hij kan dus de woning gedurende een zekere vasstaande termijn, vastgesteld door de verkoper, laten reserveren. Met deze akte legt de verkoper zich vast, de koper is vrij het goed al dan niet te koen.

Een dergelijke eenzijdige koopbelofte kan op de volgende wijze worden gerealiseerd:

  • Door een onderhandse akte, een acte sous seing privé, dus een akte getekend tussen de koper en verkoper,
  • Of een authentieke of notariële akte, een acte authentique, oftewel een akte getekend via een notaris,
  • Of via een makelaar, een agent immobilier.

Als de akte als onderhandse akte is getekend, moet deze verplicht ingeschreven worden binnen 10 dagen bij het bureau van de belasting van de verkoper of de koper. Met deze inschrijving wordt de koopbelofte officieel bekrachtigd.

De verkoper en koper moeten het eens worden over wie dit doet, dit moet namelijk rechtstreeks ter plaatse worden gedaan.

 

Compromis de vente

Een compromis de ventekan worden getekend als de verkoper en de koper er zeker van zijn de koop van de woning te willen sluiten. Deze akte is bindend voor de verkoper én de koper, tenzij een clausule onder bepaalde voorwaarden voorziet in een eenzijdige of wederzijdse terugtrekking. Het compromis de ventekan als volgt worden gesloten :

  • Door een onderhandse akte, een acte sous seing privé, oftewel een akte getekend door de verkoper en koper,
  • Middels een authentieke of notariële akte, een acte authentique, oftewel een akte getekend bij een notaris,
  • Of middels een makelaar, een agent immobilier.

Als de geldigheidsduur van het compromis de ventelanger is dan 18 maanden, is een authentieke akte verplicht.

 

Informatie betreffende de partijen

De verkoopbelofte of compromis de ventemoet de contactgegevens van de koper en verkoper vermelden.

 

Informatie over het onroerend goed

De verkoopbelofte of compromis de ventemoet de volgende informatie bevatten:

  • Het adres van het onroerend goed,
  • De herkomst van het onroerend goed (datum van de vorige koopakte, naam van de vorige eigenaar, notariële akte  …),
  • Een gedetailleerde beschrijving van het onroerend goed, de voorzieningen en de bijgebouwen,
  • Het bestaan van een eventuele hypotheek, een hypothèqueen/of een erfdienstbaarheid, een servitudegevestigd op het onroerend goed.

De verkoopbelofte of compromis de ventemoet overigens ook informatie bevatten aangaande het mede-eigendom informations spécifiques à la copropriétéals het appartement gelegen is in een appartementencomplex, oftewel een mede-eigendom.

 

Informatie over de verkoop

De verkoopbelofte of compromis de vente moet het volgende verplicht vermelden:

  • Het bedrag van de honoraria van de professional die zich met de verkoop belast heeft (in voorkomend geval) en wie deze honoraria moet voldoen,
  • De verkoopprijs en de betaalwijze (met of zonder een lening),
  • De duur van de geldigheid van de koopbelofte en de uiterste datum van de ondertekening van de definitieve akte, de l’acte de vente définitif,
  • Informatie over de voorwaarden waaronder het herroepingsrecht geldt,
  • de datum waarop de woning beschikbaar is.

Belangrijk om te weten :

Het is aan te bevelen dat de koper in het compromis de venteontbindende voorwaarden op laat nemen die ervoor zorgen dat de koop alleen onder bepaalde voorwaarden zal plaats vinden. Bij voorbeeld de verkrijging van zekere vergunningen, zoals een bouwvergunning, de verkrijging van een lening voor de financiering van de aankoop.

De verkoopbelofte of compromis de ventemoet vergezeld worden van een dossier met technische controles, het dossier de diagnostic technique (DDT).

De verkoper moet aan de koper de volgende technische rapporten overleggen:

De verkoper moet tevens aan de koper laten weten of er een risico bestaat op de aanwezigheid van bepaalde schimmelvorming indien de woning in een risicogebied ligt en als dit door een arrest is aangegeven. Een dergelijk arrest is in te zien bij de prefectuur van het departement of op de Internetsite van de prefectuur.

 

Opmerkingen

De verkoopbelofte of compromis de ventekan persoonlijk overhandigd worden of verstuurd worden naar de koper middels aangetekende post met ontvangstbevestiging.

De verkoopbelofte of compromis de ventemoet in 2 originele exemplaren worden opgemaakt (1 voor de verkoper, 1 voor de koper), behalve als het origineel wordt bewaard door een professional zoals een notaris of de makelaar.

 

Herroeping

Binnen een zekere termijn kan de koop herroepen worden.

Dit recht geldt alleen voor de koper, of deze nu een eenzijdige koopbelofte heeft getekend of een compromis de vente).

Voor de verkoper is de verkoop vanaf het moment van ondertekening van de verkoopbelofte of het compromis de ventebindend.  Indien de verkoper de koop bestrijdt, kan de koper de gedwongen uitvoering van de verkoop eisen voor de kantonrechtbank.

Na ondertekening van de koopbelofte of het compromis de vente, heeft de koper 10 dagen de tijd om de aankoop te herroepen.

Deze termijn gaat in op de dag na de persoonlijke overhandiging van de koopbelofte of in geval van de verzending per post op het moment van de eerste aanbieding van de aangetekende brief met de koopbelofte .

Als de laatste dag van de termijn een zaterdag, zondag of een feestdag of vrije dag is, wordt de termijn verlengd tot de eerstvolgende werkdag.

De koper moet zijn herroeping aangeven aan de verkoper middels een aangetekende brief met ontvangstbevestiging binnen een termijn van 10 dagen.

 

Waarborgsom

Een geldbedrag dat in het algemeen overeenkomt met ongeveer 10% van de verkoopprijs kan bij het ondertekenen van de authentieke akte per bankoverschrijving worden betaald aan de professional die de verkoopbelofte of compromis de venteheeft gesloten (notaris of vastgoedmakelaar). Dit bedrag wordt dan geblokkeerd op een bankrekening totdat de definitieve verkoopakte, l’acte de vente définitifwordt ondertekend. Dit bedrag wordt vervolgens  in mindering gebracht op de totale verkoopprijs.

 

III. De ondertekening van de verkoopakte bij de notaris.

Zodra aan alle voorwaarden voor de afwikkeling van de verkoop is voldaan, moet een akte van verkoop worden opgemaakt en ondertekend bij een notaris en moet bepaalde informatie bevatten.

Inhoud

Informatie over de partijen  

De akte moet de adresgegevens van de verkoper en koper bevatten.

Informatie over het onroerend goed

De verkoopakte moet de volgende informatie over het onroerend goed te bevatten :

  • Het adres van het onroerend goed,
  • De oorsprong van het onroerend goed (datum van de voorgaande akte, naam van de voorgaande eigenaar, notariële akte …),
  • Een gedetailleerde beschrijving van het onroerend goed, de voorzieningen en bijgebouwen,
  • De aanwezigheid van een hypotheek, een hypothèque en/of een erfdienstbaarheid, een  servitude.

De verkoopakte moet verplicht vergezeld worden van een dossier van de technische rapporten aangaande het onroerend goed: dossier de diagnostics techniques immobiliers.

 

Informatie over de verkoop

De verkoopakte moet verplicht vermelden:

  • Het bedrag van de honoraria van de professional die zich met de verkoop belast heeft (in voorkomend geval) en wie deze honoraria moet voldoen,,
  • De verkoopprijs en de betaalwijze (met of zonder een lening),
  • De datum waarop de woning beschikbaar is,

 

Ondertekening

Het verkoopcontract moet opgesteld worden door een notaris en ook voor een notaris worden ondertekend. De notaris zorgt vervolgens voor de publicatie en inschrijving van de verkoopakte in de verplichte registers.

De notaris behoudt ook een origineel van de ondertekende akte, dit wordt in het Frans la minute genoemd. Een kopie van de akte moet de notaris aan de koper overhandigen die deze uiteraard goed dient te bewaren.

De verkoopakte moet persoonlijk overhandigd worden of middels een aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging verstuurd worden.

 

Betaling van de verkoopprijs

Het saldo van de verkoopprijs en de notariskosten moeten overgemaakt zijn op het moment van de ondertekening van de verkoopakte.

 

Crédit photo: Photo by Pascal Bernardon on Unsplash

Share this post